Прехвърляне на лизинга при продажба или покупка на бизнес
Местоположение, местоположение, местоположение.
Тази добре позната мантра се отнася не само за стойността на жилищата, но има и значителна тежест в света на бизнеса. Пренебрегването на този критичен аспект може да застраши продажбата ви.
Договорът за наем играе ключова роля в процеса на продажба и може да бъде една от двете основни пречки при продажбата на вашия бизнес , като другата са вашите финанси.
Ето защо е от съществено значение, както финансово, така и от гледна точка на успешна продажба, да се справим правилно с прехвърлянето на вашия договор за наем. В тази статия предоставяме подробно ръководство за това как да се справите с този процес, включително кога да се обърнете към вашия наемодател и какво да очаквате по отношение на вашия депозит за сигурност в контекста на продажбата на вашия бизнес. Ще разгледаме и много аспекти, които може би все още не сте обмислили.
Идеалното време да започнете е точно сега…
Кога трябва да се свържа с наемодателя си и да го уведомя, че продавам бизнеса си?
Ранните действия са най-добрият ви съюзник. Наемодателите високо ценят проактивните собственици на бизнес, които предоставят предварително уведомление за намерението си да продадат . За съжаление, съм бил свидетел на многобройни продавачи, които изненадват наемодателите си с тази новина само няколко дни преди приключване на сделката, което води до откази за прехвърляне на наем. Започването на контакт с вашия наемодател достатъчно рано не само намалява този риск, но и уверява потенциалните купувачи, че вашият наемодател е съгласен и е съгласен с плана на сделката.
Не е ли необходимо наемодателят да одобри прехвърлянето на договора за наем на купувача?
Не е задължително. Важно е внимателно да прегледате договора си за наем, тъй като той обикновено урежда този въпрос изрично. Държавните закони в много юрисдикции също уреждат прехвърлянето на договори за наем, като обща разпоредба е, че наемодателите не могат „необосновано да задържат прехвърлянето на договора за наем“.
Ключовият въпрос често се върти около определянето на това какво се квалифицира като „ неразумно “ – въпрос, който понякога може да се усеща толкова неуловим, колкото гатанка за 25 000 долара (или повече, в зависимост от съдебните разноски).
Наемодателите имат възможност да оспорят прехвърлянето на договори за наем и причините им могат да варират. Следователно е във ваш интерес да установите ясна комуникация и съгласуваност с вашия наемодател, преди да инвестирате значително време и усилия в продажбата на вашия бизнес. Съдебните спорове рядко се оказват рентабилни в такива сценарии; постигането на взаимноизгодно споразумение обикновено е по-мъдрият път напред.
Какво е „прехвърляне“ на лизинговия договор?
В сценарий на прехвърляне, договорът за наем се прехвърля на купувача, докато вие продължавате да бъдете гарант. Дали това е благоприятно или не, зависи от вашата гледна точка:
- Това е положителен резултат, ако финансирате част от продажната цена, тъй като ви дава възможност да си върнете бизнеса, ако купувачът не изпълни задълженията си.
- Това обаче може да е проблематично, защото в случай на неизпълнение на лизинговия договор от страна на купувача , е вероятно да бъдете подведени под отговорност.
От гледна точка на наемодателя, когато първоначално сте подписали договора за наем, той вероятно е имал конкретен срок, обикновено от две до пет години. Когато продавате бизнеса , наемодателят запазва вашето име в договора, като добавя името на купувача. В повечето случаи вие сте запазени като „гарант“, което по същество означава, че все още носите отговорност за договора за наем, макар и с ограничени права.
Защо хазяинът прави това?
Защо биха го направили? Защо хазяинът доброволно би увеличил видимостта им, без да спечели нищо в замяна?
Но каква алтернатива всъщност имате? Възможностите ви често са ограничени и от гледна точка на наемодателя това е предложение с нисък риск. Следователно е обичайно да се очаква, че ще ви помолят да останете като гарант.
Какво е поднаем?
При споразумение за поднаем по същество има два отделни договора за наем:
- Договор за наем 1 — договорът за наем между наемодателя и вас (основен договор за наем).
- Лизинг 2 — договорът за наем между вас и купувача (договор за поднаем).
Струва си да се отбележи, че повечето договори за наем изрично уреждат този въпрос и често забраняват преотдаването под наем. За да се ориентирате в това, внимателно прегледайте договора си за наем, като обърнете специално внимание на всяка клауза, озаглавена „Прехвърляне и преотдаване под наем“
Основният сценарий, при който може да се стигне до пренаем, е когато финансирате част от продажната цена. Докато поддържате договора си за наем с наемодателя, вие запазвате пълни права за достъп до имота. Това може да е предимство, предоставяйки ви по-голям контрол, докато не бъде получено пълното плащане.
Коя е най-щурата история, която сте чували, свързана с прехвърлянето на договор за наем?
Вярвате или не, в някои договори за наем има клауза, според която наемодателят има право на половината от приходите от продажбата, когато бизнесът смени собственика си. Може да звучи невероятно, но съм се сблъсквал с такива случаи. В идеалния случай клаузата трябва да уточнява, че наемодателят има право на половината от „стойността на наема“ или половината от приходите, приписани на стойността на наема. Срещал съм обаче ситуации, в които наемодателите настояват да получат половината от цялата продажна цена на бизнеса . В един случай собственикът на бизнеса завежда дело в съда, но след като похарчва солидните 30 000 долара за адвокатски хонорари , в крайна сметка е принуден да отстъпи.
Изключително важно е да прегледате внимателно договора си за наем или, още по-добре, да го прегледате от опитен консултант, за да се уверите, че в него няма сериозни проблеми. За съжаление, съм бил свидетел и на случаи, в които наемодатели неоснователно са отказвали да прехвърлят договор за наем, често без основателна причина според мен.
Има ли такса за прехвърляне на лизинговия договор?
Понякога може да се начисли такса от 500 до 1000 долара, въпреки че точният размер може да се различава в различните щати. Тази такса обикновено се счита за разумна, като се има предвид, че процесът на прехвърляне на договор за наем може да изисква известни усилия от страна на наемодателя, въпреки че не му носи пряка финансова печалба.
Какво мога да направя, за да съм сигурен, че наемодателят ще прехвърли договора за наем?
Свържете се с вашия наемодател още в началото на процеса, като го информирате за намерението си да продадете бизнеса си . Попитайте за приоритетите на наемодателя за нов наемател, като например неговия опит, кредитоспособност и финансова стабилност.
След като сте идентифицирали потенциален купувач, проактивно го насочвайте да се съобрази с изискванията на наемодателя. Помогнете на купувача да изготви убедителна автобиография, да подготви солиден финансов отчет , да реши всички кредитни проблеми и да се представи пред наемодателя по възможно най-благоприятния начин. Този проактивен подход увеличава вероятността за получаване на одобрение от наемодателя и улеснява пътя към успешно прехвърляне на наема.
Как се обработва депозитът за сигурност?
Обикновено наемодателят задържа вашия депозит за сигурност, докато купувачът ви възстановява тази сума. Този рационализиран процес елиминира необходимостта наемодателят да ви възстанови депозита и след това да събере отделен депозит от купувача, опростявайки това, което иначе биха били две отделни транзакции.
