A lízing átruházása vállalkozás eladása vagy vásárlásakor
Helyszín, helyszín, helyszín.
Ez a jól ismert mantra nemcsak az ingatlanértékekre vonatkozik, hanem jelentős súllyal bír az üzleti világban is. Ennek a kritikus szempontnak az elhanyagolása veszélyeztetheti az eladást.
A bérleti szerződés kulcsszerepet játszik az eladási folyamatban, és a vállalkozás eladásának , a másik a pénzügyek.
Ezért elengedhetetlen – mind anyagilag, mind a sikeres eladás szempontjából –, hogy a bérleti szerződés átruházását vagy átruházását helyesen kezeljük. Ebben a cikkben lépésről lépésre bemutatjuk, hogyan kell eligazodni ebben a folyamatban, beleértve azt is, hogy mikor kell felkeresni a bérbeadót, és mire számíthat a kaucióval kapcsolatban a vállalkozás eladása kapcsán. Számos olyan szempontot is érintünk, amelyet esetleg még nem vett figyelembe.
Az ideális időpont a kezdéshez most van…
Mikor kell felvennem a kapcsolatot a főbérlőmmel, és tudatnom vele, hogy eladom a vállalkozásomat?
eladási szándékukat . Sajnos számos eladót láttam már, akik mindössze néhány nappal a zárás előtt meglepték a bérbeadóikat ezzel a hírrel , ami a bérleti szerződés átruházásának elutasításához vezetett. A bérbeadóval való jó előre történő kapcsolatfelvétel nemcsak ezt a kockázatot csökkenti, hanem biztosítja a potenciális vásárlókat is arról, hogy a bérbeadó támogatja és egyetért a tranzakció tervével.
Nem kell a bérbeadónak jóváhagynia a bérleti szerződés átruházását a vevőre?
Nem feltétlenül. Fontos alaposan áttekinteni a bérleti szerződést, mivel az általában kifejezetten kitér erre a kérdésre. Számos joghatóságban az állami törvények is szabályozzák a bérleti szerződés átruházását, az egyik általános rendelkezés az, hogy a bérbeadók „indokolatlanul nem tagadhatják meg a bérleti szerződés átruházását”.
A kulcskérdés gyakran az „ ésszerűtlennek ” minősülő dolgok meghatározása körül forog – ez a kérdés néha olyan megfoghatatlannak tűnhet, mint egy 25 000 dolláros (vagy több, a jogi költségektől függően) rejtvény.
A bérbeadóknak lehetőségük van vitatkozni a bérleti szerződés átruházásával, és ennek indokai eltérőek lehetnek. Ezért az Ön érdeke, hogy világos kommunikációt és egyeztetést alakítson ki a bérbeadóval, mielőtt jelentős időt és energiát fektetne a vállalkozás eladásába. A pereskedés ritkán bizonyul költséghatékonynak ilyen esetekben; a kölcsönösen előnyös megállapodás elérése általában a bölcsebb út.
Mit jelent a bérleti szerződés „átruházása”?
Átruházás esetén a lízingszerződés átszáll a vevőre, miközben Ön továbbra is kezesként működik. Az, hogy ez kedvező-e vagy sem, az Ön nézőpontjától függ:
- Pozitív eredmény, ha az eladási ár egy részét finanszírozod, mivel lehetőséget ad arra, hogy visszaköveteld az üzletet, ha a vevő nem teljesíti a szerződést.
- vevő lízingszerződés-mulasztása esetén valószínűleg Önt vonják felelősségre.
A bérbeadó szempontjából, amikor eredetileg aláírta a bérleti szerződést, valószínűleg egy meghatározott időtartamra szólt, jellemzően két-öt évre. Amikor eladja a vállalkozást , a bérbeadó megtartja az Ön nevét a bérleti szerződésen, miközben a vevő nevét is feltünteti rajta. A legtöbb esetben Önt „kezesként” megtartják, ami lényegében azt jelenti, hogy továbbra is felelős a bérleti szerződésért, bár korlátozott jogokkal.
Miért teszi ezt a bérbeadó?
Miért tennék? Miért növelné a bérbeadó önként a kitettségüket anélkül, hogy bármit is nyerne cserébe?
De valójában milyen alternatívája van? A lehetőségei gyakran korlátozottak, és a bérbeadó szemszögéből ez egy alacsony kockázatú ajánlat. Ezért gyakori elvárás, hogy kezesként továbbra is a lakásban maradjon.
Mi az az albérlet?
Egy albérleti szerződésben lényegében két különböző bérleti szerződésről van szó:
- 1. bérleti szerződés – a bérbeadó és Ön közötti bérleti szerződés (a főbérleti szerződés).
- 2. bérleti szerződés – az Ön és a vevő közötti bérleti szerződés (az albérlet).
Érdemes megjegyezni, hogy a legtöbb bérleti szerződés kifejezetten foglalkozik ezzel a kérdéssel, és gyakran tiltja az albérletbe adást. Ennek eligazodásához alaposan tekintse át a bérleti szerződést, különös figyelmet fordítva az „Átruházás és albérletbe adás” című záradékokra
Az albérlet elsődleges esete az, amikor a vételár egy részét finanszírozod. Mivel fenntartod a bérleti szerződést a bérbeadóval, teljes hozzáférési jogod marad az ingatlanhoz. Ez előnyös lehet, mivel nagyobb kontrollt biztosít a teljes vételár beérkezéséig.
Mi a legőrültebb történet, amit bérleti szerződés átruházásával kapcsolatban hallottál?
Hiszed vagy sem, egyes bérleti szerződésekben van egy záradék, amely kimondja, hogy a bérbeadó az eladási ár felére jogosult, amikor a vállalkozás gazdát cserél. Hihetetlenül hangozhat, de találkoztam már ilyen esetekkel. Ideális esetben a záradéknak ki kellene térnie arra, hogy a bérbeadó a „bérleti érték” felére vagy a bérleti értékhez viszonyított bevétel felére jogosult. Azonban találkoztam már olyan helyzetekkel, amikor a bérbeadók ragaszkodtak ahhoz, hogy az üzlet teljes vételárának felét megkapják . Egy esetben a vállalkozás tulajdonosa bírósághoz fordult az ügyben, de miután tetemes, 30 000 dolláros ügyvédi díjat , végül kénytelen volt beadni a derekát.
Rendkívül fontos, hogy alaposan átnézd a bérleti szerződést, vagy még jobb, ha egy tapasztalt tanácsadó megvizsgálja, hogy biztosan ne legyenek komolyabb problémák benne. Sajnos olyan esetekre is voltam már tanúja, amikor a bérbeadók indokolatlanul megtagadták a bérleti szerződés átruházását, véleményem szerint gyakran indokolatlanul.
Van-e díj a bérleti szerződés átruházásáért?
Alkalmanként 500 és 1000 dollár közötti díj is felszámítható, bár a pontos összeg államonként eltérő lehet. Ez a díj általában ésszerűnek tekinthető, figyelembe véve, hogy a bérleti szerződés átruházásának folyamata némi erőfeszítést igényelhet a bérbeadó részéről, annak ellenére, hogy nem hoz neki közvetlen anyagi hasznot.
Mit tehetek annak érdekében, hogy a bérbeadó átruházza a bérleti szerződést?
A folyamat elején vegye fel a kapcsolatot a bérbeadóval, és tájékoztassa őt a vállalkozás eladására . Érdeklődjön a bérbeadó prioritásairól egy új bérlővel kapcsolatban, például a tapasztalatáról, hitelképességéről és pénzügyi stabilitásáról.
Miután azonosított egy potenciális vevőt, proaktívan irányítsa őt a bérbeadó követelményeinek való megfelelés érdekében. Segítsen a vevőnek egy meggyőző önéletrajz megírásában, egy megbízható pénzügyi kimutatás elkészítésében , az esetleges hitelproblémák kezelésében, és abban, hogy a lehető legkedvezőbb módon mutassa be magát a bérbeadónak. Ez a proaktív megközelítés növeli annak valószínűségét, hogy megszerezze a bérbeadó jóváhagyását, és megkönnyítse a sikeres bérleti szerződés átruházását.
Hogyan kezelik a kauciót?
Általában a bérbeadó megtartja a kauciót, míg a vevő megtéríti Önnek ezt az összeget. Ez az egyszerűsített folyamat kiküszöböli annak szükségességét, hogy a bérbeadó visszafizesse a kauciót, majd külön kauciót szedjen be a vevőtől, leegyszerűsítve azt, ami egyébként két külön tranzakció lenne.
