A lízing átruházása vállalkozás eladása vagy vásárlásakor

Helyszín, hely, hely.

Ez a jól ismert mantra nemcsak az otthoni értékekre vonatkozik, hanem a vállalkozások világában is jelentős súllyal bír. Ennek a kritikus szempontnak a figyelmen kívül hagyása veszélyeztetheti az eladást.

A lízingszerződés kulcsszerepet játszik az eladási folyamatban, és a két fő buktató egyike lehet vállalkozása eladása , a másik pedig az Ön pénzügyi kérdése.

Éppen ezért mind anyagilag, mind a sikeres eladás szempontjából elengedhetetlen, hogy a bérleti jogviszony engedményezését vagy átruházását megfelelően kezelje. Ebben a cikkben lépésről lépésre bemutatjuk, hogyan kell eligazodni ebben a folyamatban, beleértve azt is, hogy mikor forduljon bérbeadójához, és mire számíthat a biztonsági letéttel kapcsolatban vállalkozása eladásakor. Számos olyan szempontot is bemutatunk, amelyekre talán még nem gondolt.

A kezdéshez az ideális időpont most…

Mikor vegyem fel a kapcsolatot a bérbeadómmal, és közöljem vele, hogy eladom a vállalkozásomat?

A korai cselekvés a legjobb szövetségesed. A bérbeadók nagyra értékelik a proaktív üzlettulajdonosokat, akik előzetesen értesítik eladási szándékukat. Sajnos tanúja voltam annak, hogy számos eladó lepte meg tulajdonosát ezzel a hírrel néhány nappal a bezárás előtt, aminek eredményeként a bérleti jogviszonyt megtagadták. Ha jó előre felveszi a kapcsolatot bérbeadójával, az nem csak csökkenti ezt a kockázatot, hanem megnyugtatja a potenciális vásárlókat arról, hogy az Ön bérbeadója beleegyezik a tranzakció tervébe.

Nem a bérbeadónak kell jóváhagynia a bérleti szerződés átruházását a vevőre?

Nem feltétlenül. Alapvető fontosságú a bérleti szerződés gondos áttekintése, mivel az általában kifejezetten foglalkozik ezzel a kérdéssel. Számos jogrendszerben az állami törvények szabályozzák a bérleti jogviszonyt is, és általános rendelkezés az, hogy a bérbeadók „indokolatlanul visszatarthatják a bérleti szerződés átruházását”.

A kulcskérdés gyakran annak meghatározása körül forog, hogy mi minősül „ ésszerűtlennek ” – ez a kérdés olykor olyan megfoghatatlannak tűnhet, mint egy 25 000 dolláros rejtvény (vagy több, a jogi költségektől függően).

A bérbeadóknak lehetőségük van megtámadni a lízingátruházást, és indokaik eltérőek lehetnek. Ezért az Ön érdeke, hogy világos kommunikációt és összehangolást alakítson ki bérbeadójával, mielőtt jelentős időt és erőfeszítést fektetne vállalkozása eladásába. Ilyen esetekben a peres eljárások ritkán bizonyulnak költséghatékonynak; A kölcsönösen előnyös megállapodás elérése általában a bölcsebb út.

Mi a lízing „engedményezése”?

Engedményezési forgatókönyv esetén a lízing átszáll a vevőre, miközben Ön kezesként folytatja. Az, hogy ez kedvező-e vagy sem, az Ön nézőpontjától függ:

• Pozitív eredmény, ha az eladási ár egy részét finanszírozza, mivel lehetőséget ad arra, hogy visszaszerezze az üzletet, ha a vevő nem teljesít.
• Ez azonban problémás lehet, mert a vevő nemteljesítése esetén valószínűleg Önt vonják felelősségre.

A bérbeadó szemszögéből nézve, amikor Ön először aláírta a bérleti szerződést, annak valószínűleg konkrét futamideje volt, jellemzően két-öt évre. Amikor eladja az üzletet, a bérbeadó megtartja az Ön nevét a bérleti szerződésben, miközben hozzáadja a vevő nevét. A legtöbb esetben Ön marad „kezes”, ami lényegében azt jelenti, hogy továbbra is felelős a lízingért, bár korlátozott jogokkal.

Miért csinálja ezt a tulajdonos?

Miért tennék? Miért kell a bérbeadónak önként növelnie a kitettségüket anélkül, hogy bármit is nyerne cserébe?

De valójában milyen alternatívája van? Lehetőségei gyakran korlátozottak, és a bérbeadó szemszögéből ez alacsony kockázatú ajánlat. Ezért általános elvárás, hogy megkérjék, maradjon kezesként.

Mi az az albérlet?

Az albérleti megállapodásban lényegében két különböző lízing van szóban:

• 1. bérlet – a bérbeadó és Ön közötti bérleti szerződés (a törzsbérlet).
• 2. lízing – az Ön és a vevő közötti lízing (albérlet).

Érdemes megjegyezni, hogy a legtöbb lízingszerződés kifejezetten foglalkozik ezzel a kérdéssel, és gyakran tiltja az albérletet. Ennek eligazodásához gondosan tekintse át a bérleti szerződést, különös figyelmet fordítva az „Engedményezés és albérlet” elnevezésű záradékra.

Az elsődleges forgatókönyv, ahol az albérlet jöhet szóba, az, amikor Ön az eladási ár egy részét finanszírozza. Ha fenntartja a bérleti szerződését a bérbeadóval, teljes hozzáférési jogosultságai maradnak az ingatlanhoz. Ez előnyös lehet, mivel nagyobb kontrollt biztosít a teljes kifizetés beérkezéséig.

Mi a legőrültebb történet, amit a bérleti szerződés átruházásával kapcsolatban hallottál?

Akár hiszi, akár nem, egyes bérleti szerződésekben van egy záradék, amely kimondja, hogy a bérbeadó jogosult az eladásból származó bevétel felére, ha a vállalkozás gazdát cserél. Lehet, hogy hihetetlenül hangzik, de találkoztam már ilyen esetekkel. Ideális esetben a záradéknak meg kell határoznia, hogy a bérbeadó jogosult a „bérleti érték” felére vagy a lízing értékéhez rendelt bevétel felére. Találkoztam azonban olyan helyzetekkel, amikor a bérbeadók ragaszkodtak ahhoz, hogy megkapják a vállalkozás teljes eladási árának felét. Egy esetben a cég tulajdonosa bírósághoz fordult az ügyben, de miután tetemes 30 000 dollárt költött ügyvédi díjra, végül bele kellett engednie.

Kulcsfontosságú, hogy alaposan átnézze a bérleti szerződést, vagy ami még jobb, egy tapasztalt tanácsadóval vizsgálja meg, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincsenek benne komolyabb problémák. Sajnos olyan eseteknek is tanúja voltam, amikor a bérbeadók indokolatlanul megtagadták a bérleti szerződést, gyakran véleményem szerint indokolt ok nélkül.

Van-e díj a bérlet átruházásáért?

Alkalmanként 500 és 1000 dollár közötti díjat kell fizetni, bár a pontos összeg államonként eltérő lehet. Ezt a díjat általában ésszerűnek tekintik, tekintettel arra, hogy a lízingberuházás folyamata némi erőfeszítést igényelhet a bérbeadó részéről, annak ellenére, hogy nem jár vele közvetlen anyagi haszonnal.

Mit tehetek annak érdekében, hogy a bérbeadó engedményezze a bérleti szerződést?

Már a folyamat elején vegye fel a kapcsolatot bérbeadójával, és tájékoztassa őt vállalkozása eladási szándékáról. Érdeklődjön a bérbeadó prioritásairól egy új bérlővel kapcsolatban, például tapasztalatairól, hitelképességéről és pénzügyi stabilitásáról.

Miután azonosította a potenciális vevőt, proaktív módon irányítsa őket, hogy igazodjanak a bérbeadó követelményeihez. Segítsen a vevőnek meggyőző önéletrajz elkészítésében, megbízható pénzügyi kimutatás elkészítésében, a hitelproblémák megoldásában, és a lehető legkedvezőbb módon mutatkozzon be a bérbeadónak. Ez a proaktív megközelítés növeli a bérbeadó jóváhagyásának valószínűségét, és megkönnyíti a sikeres bérletátruházást.

Hogyan történik az óvadék kezelése?

Általában a bérbeadó megtartja az Ön kaucióját, míg a vevő ezt az összeget visszafizeti. Ez az egyszerűsített folyamat kiküszöböli annak szükségességét, hogy a bérbeadó visszatérítse a letétet, majd külön letétet szedjen a vevőtől, leegyszerűsítve az egyébként két külön tranzakciót.