Передача аренды при продаже или покупке бизнеса

Местоположение, местоположение, местоположение.

Этот хорошо известный принцип применим не только к стоимости недвижимости, но и имеет большое значение в мире бизнеса. Пренебрежение этим критически важным аспектом может поставить под угрозу продажу вашей недвижимости.

Договор аренды играет ключевую роль в процессе продажи и может стать одним из двух основных препятствий при продаже вашего бизнеса , другим препятствием являются ваши финансовые показатели.

Именно поэтому крайне важно, как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения успешной продажи, правильно оформить передачу или переуступку договора аренды. В этой статье мы предлагаем пошаговое руководство по этому процессу, включая то, когда следует обратиться к арендодателю и чего ожидать в отношении залога при продаже бизнеса. Мы также рассмотрим многие аспекты, которые вы, возможно, еще не учли.

Идеальное время для начала — прямо сейчас…

Когда мне следует связаться с арендодателем и сообщить ему о продаже моего бизнеса?

Своевременные действия — ваш лучший союзник. Арендодатели высоко ценят инициативных владельцев бизнеса, которые заранее уведомляют о своем намерении продать недвижимость . К сожалению, я неоднократно становился свидетелем случаев, когда продавцы неожиданно сообщали об этом своим арендодателям сделки , что приводило к отказам в передаче прав аренды. Заблаговременное установление контакта с арендодателем не только снижает этот риск, но и убеждает потенциальных покупателей в том, что арендодатель поддерживает сделку и разделяет ее цели.

Разве арендодатель не обязан одобрить передачу права аренды покупателю?

Не обязательно. Крайне важно внимательно изучить ваш договор аренды, поскольку в нем этот вопрос обычно четко оговорен. Законодательство многих штатов также регулирует переуступку прав по договору аренды, и распространенным положением является то, что арендодатели не могут «необоснованно препятствовать переуступке прав по договору аренды».

Ключевой вопрос часто сводится к определению того, что считается « необоснованным » — вопрос, который порой кажется таким же неуловимым, как загадка за 25 000 долларов (или даже больше, в зависимости от юридических издержек).

Арендодатели имеют право оспаривать передачу прав аренды, и причины для этого могут быть различными. Поэтому в ваших интересах наладить четкую коммуникацию и достичь взаимопонимания с арендодателем, прежде чем тратить много времени и усилий на продажу своего бизнеса. Судебные разбирательства редко оказываются экономически выгодными в таких ситуациях; достижение взаимовыгодного соглашения, как правило, является более разумным путем.

Что такое «переуступка» договора аренды?

В случае переуступки прав аренды, право собственности переходит к покупателю, а вы продолжаете выступать в качестве гаранта. Выгодно это или нет, зависит от вашей точки зрения:

• Финансирование части продажной цены – это положительный результат, поскольку он дает вам возможность вернуть бизнес в случае невыполнения покупателем своих обязательств.
• Однако это может создать проблемы, поскольку в случае невыполнения покупателем условий аренды , ответственность, скорее всего, ляжет на вас.

С точки зрения арендодателя, при первоначальном подписании договора аренды, он, вероятно, имел конкретный срок, обычно от двух до пяти лет. Когда вы продаете бизнес , арендодатель сохраняет ваше имя в договоре аренды, добавляя при этом имя покупателя. В большинстве случаев вы выступаете в качестве «гаранта», что, по сути, означает, что вы по-прежнему несете ответственность по договору аренды, хотя и с ограниченными правами.

Зачем арендодатель так поступает?

Зачем им это? Почему арендодатель должен добровольно повышать свою уязвимость, ничего не получая взамен?

Но какая у вас на самом деле альтернатива? Ваши возможности часто ограничены, и с точки зрения арендодателя это низкорискованное предложение. Поэтому вполне естественно ожидать, что вас попросят остаться в качестве поручителя.

Что такое субаренда?

В случае субаренды, по сути, действуют два различных договора аренды:

• Договор аренды 1 — договор аренды между арендодателем и вами (основной договор аренды).
• Договор аренды 2 — договор аренды между вами и покупателем (субаренда).

Стоит отметить, что большинство договоров аренды прямо оговаривают этот вопрос и часто запрещают субаренду. Чтобы разобраться в этом, внимательно изучите свой договор аренды, обратив особое внимание на любой пункт, озаглавленный «Переуступка прав и субаренда»

Основной сценарий, при котором может применяться субаренда, — это финансирование части продажной цены. В рамках договора аренды с арендодателем вы сохраняете полный доступ к недвижимости. Это может быть выгодно, предоставляя вам больший контроль до получения полной оплаты.

Какая самая безумная история, связанная с передачей права аренды, вам когда-либо случалась?

Как ни удивительно, в некоторых договорах аренды есть пункт, согласно которому арендодатель имеет право на половину выручки от продажи бизнеса смене собственника. Это может показаться невероятным, но я сталкивался с такими случаями. В идеале в пункте должно быть указано, что арендодатель имеет право на половину «арендной стоимости» или половину выручки, приходящейся на стоимость аренды. Однако мне встречались ситуации, когда арендодатели настаивали на получении половины всей продажной цены бизнеса . В одном случае владелец бизнеса довел дело до суда, но, потратив внушительные 30 000 долларов на оплату услуг , в конце концов был вынужден уступить.

Крайне важно тщательно изучить договор аренды или, что еще лучше, поручить его проверку опытному консультанту , чтобы убедиться в отсутствии серьезных проблем. К сожалению, я также сталкивался со случаями, когда арендодатели необоснованно отказывались передавать права аренды третьим лицам, зачастую без, на мой взгляд, уважительной причины.

Взимается ли плата за переуступку договора аренды?

В отдельных случаях может взиматься плата в размере от 500 до 1000 долларов, хотя точная сумма может различаться в зависимости от штата. Эта плата обычно считается разумной, учитывая, что процесс переуступки договора аренды может потребовать от арендодателя определенных усилий, несмотря на отсутствие прямой финансовой выгоды.

Что я могу сделать, чтобы гарантировать, что арендодатель переуступит мне права аренды?

Начните контакт с арендодателем в самом начале процесса, сообщив ему о своем намерении продать свой бизнес . Уточните, какие критерии арендодателя предъявляет к новому арендатору, такие как его опыт, кредитоспособность и финансовая стабильность.

После того, как вы определили потенциального покупателя, активно помогите ему соответствовать требованиям арендодателя. Окажите покупателю помощь в составлении убедительного резюме, подготовке надежной финансовой отчетности , решении любых проблем с кредитной историей и представлении себя арендодателю в наиболее выгодном свете. Такой проактивный подход повышает вероятность получения одобрения арендодателя и упрощает процесс успешной передачи права аренды.

Как осуществляется учет залога?

Обычно арендодатель удерживает ваш залог, а покупатель возмещает вам эту сумму. Такой упрощенный процесс исключает необходимость возврата арендодателем вашего залога и последующего получения отдельного залога от покупателя, упрощая то, что в противном случае было бы двумя отдельными сделками.