Передача аренды при продаже или покупке бизнеса

Местоположение, местоположение, местоположение.

Эта известная мантра применима не только к ценностям дома, но и имеет значительный вес в мире бизнеса. Пренебрежение этим важным аспектом может поставить под угрозу вашу продажу.

Договор аренды играет решающую роль в процессе продажи и может стать одним из двух основных камней преткновения при продаже вашего бизнеса , вторым — ваши финансовые показатели.

Вот почему очень важно, как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения успешной продажи, правильно оформить уступку или передачу аренды. В этой статье мы даем пошаговое руководство о том, как пройти этот процесс, в том числе, когда обращаться к арендодателю и чего ожидать в отношении залога в контексте продажи вашего бизнеса. Мы также рассмотрим многие аспекты, о которых вы, возможно, еще не задумывались.

Идеальное время для начала — прямо сейчас…

Когда мне следует связаться с арендодателем и сообщить ему, что я продаю свой бизнес?

Ранние действия — ваш лучший союзник. Арендодатели высоко ценят инициативных владельцев бизнеса, которые заранее уведомляют о своем намерении продать. К сожалению, я был свидетелем того, как многие продавцы удивляли своих арендодателей этой новостью всего за несколько дней до закрытия, что приводило к отказам в передаче аренды. Заблаговременное установление контакта с арендодателем не только снижает этот риск, но и убеждает потенциальных покупателей в том, что ваш арендодатель согласен и соответствует плану сделки.

Разве арендодатель не должен одобрить передачу аренды покупателю?

Не обязательно. Очень важно внимательно изучить договор аренды, поскольку обычно в нем этот вопрос прямо рассматривается. Законы штатов во многих юрисдикциях также регулируют передачу аренды, при этом общее положение заключается в том, что арендодатели не могут «необоснованно отказывать в передаче аренды».

Ключевой вопрос часто вращается вокруг определения того, что квалифицируется как « необоснованное » – вопрос, который иногда может показаться столь же неуловимым, как загадка на 25 000 долларов (или больше, в зависимости от судебных издержек).

У арендодателей есть возможность оспорить передачу аренды, и причины могут быть разными. Поэтому в ваших интересах установить четкую связь и договоренность с арендодателем, прежде чем тратить много времени и усилий на продажу своего бизнеса. В таких сценариях судебные разбирательства редко оказываются экономически эффективными; достижение взаимовыгодного соглашения, как правило, является более разумным путем вперед.

Что такое «переуступка» аренды?

В сценарии уступки договор аренды передается покупателю, а вы продолжаете выступать в качестве гаранта. Благоприятно это или нет, зависит от вашей точки зрения:

• Это положительный результат, если вы финансируете часть цены продажи, поскольку это дает вам возможность вернуть бизнес, если покупатель не выполнит свои обязательства.
• Однако это может быть проблематичным, поскольку в случае неисполнения договора аренды покупателем вы, скорее всего, будете привлечены к ответственности.

С точки зрения арендодателя, когда вы первоначально подписывали договор аренды, он, вероятно, имел определенный срок, обычно охватывающий от двух до пяти лет. Когда вы продаете бизнес, арендодатель сохраняет ваше имя в договоре аренды, добавляя при этом имя покупателя. В большинстве случаев вас оставляют в качестве «гаранта», что, по сути, означает, что вы по-прежнему несете ответственность за аренду, хотя и с ограниченными правами.

Почему арендодатель это делает?

Зачем им это? Почему домовладелец должен добровольно увеличивать свою известность, не получая ничего взамен?

Но какая альтернатива у вас действительно есть? Ваши возможности часто ограничены, и с точки зрения арендодателя это предложение с низким уровнем риска. Следовательно, обычно ожидается, что они попросят вас остаться в качестве гаранта.

Что такое субаренда?

В договоре субаренды, по сути, действуют два различных договора аренды:

• Аренда 1 — договор аренды между арендодателем и вами (основной договор аренды).
• Аренда 2 — договор аренды между вами и покупателем (субаренда).

Стоит отметить, что большинство договоров аренды прямо регулируют этот вопрос и часто запрещают субаренду. Чтобы разобраться в этом, внимательно просмотрите договор аренды, уделив особое внимание любому пункту под названием «Переуступка и сдача в субаренду».

Основной сценарий, в котором может возникнуть субаренда, — это когда вы финансируете часть продажной цены. Поддерживая договор аренды с арендодателем, вы сохраняете за собой полный доступ к собственности. Это может быть выгодно, поскольку дает вам больший контроль до получения полной оплаты.

Какую самую сумасшедшую историю о передаче аренды вы слышали?

Хотите верьте, хотите нет, но в некоторых договорах аренды есть пункт, в котором говорится, что арендодатель имеет право на половину выручки от продажи, когда бизнес переходит из рук в руки. Возможно, это звучит невероятно, но я сталкивался с такими случаями. В идеале в этом пункте должно быть указано, что арендодатель имеет право на половину «стоимости аренды» или половину доходов, относящихся к стоимости аренды. Однако я сталкивался с ситуациями, когда арендодатели настаивали на получении половины всей продажной цены бизнеса. В одном случае владелец бизнеса подал дело в суд, но, потратив огромные 30 000 долларов на гонорары адвокатам, в конце концов был вынужден уступить.

Крайне важно тщательно изучить ваш договор аренды или, что еще лучше, попросить опытного консультанта изучить его, чтобы убедиться, что в нем нет серьезных проблем. К сожалению, я также был свидетелем случаев, когда арендодатели необоснованно отказывались от аренды, часто, на мой взгляд, без уважительной причины.

Взимается ли плата за передачу права аренды?

Иногда может взиматься плата в размере от 500 до 1000 долларов США, хотя точная сумма может отличаться от штата к штату. Эта плата обычно считается разумной, учитывая, что процесс передачи аренды может повлечь за собой определенные усилия со стороны арендодателя, несмотря на то, что он не приносит ему никакой прямой финансовой выгоды.

Что я могу сделать, чтобы гарантировать, что арендодатель передаст договор аренды?

В самом начале процесса инициируйте контакт с арендодателем, сообщив ему о своем намерении продать свой бизнес. Узнайте о приоритетах арендодателя в отношении нового арендатора, таких как его опыт, кредитоспособность и финансовая стабильность.

После того как вы определили потенциального покупателя, активно помогайте ему соответствовать требованиям арендодателя. Помогите покупателю составить убедительное резюме, подготовить надежный финансовый отчет, решить любые кредитные вопросы и представить себя арендодателю в наиболее выгодной форме. Такой упреждающий подход повышает вероятность получения одобрения арендодателя и облегчает путь к успешной передаче аренды.

Как обрабатывается залог?

Обычно арендодатель удерживает ваш залог, а покупатель возмещает вам эту сумму. Этот упрощенный процесс устраняет необходимость арендодателю возвращать ваш залог, а затем получать отдельный залог от покупателя, упрощая то, что в противном случае было бы двумя отдельными транзакциями.