Prenos najema pri prodaji ali nakupu podjetja

Lokacija, lokacija, lokacija.

Ta dobro znana mantra ne velja samo za domače vrednosti, ampak ima pomembno težo tudi v svetu podjetij. Zanemarjanje tega kritičnega vidika lahko ogrozi vašo prodajo.

Najemna pogodba igra ključno vlogo v procesu prodaje in je lahko eden od dveh glavnih kamnov spotike pri prodaji vašega podjetja , drugi pa so vaše finance.

Zato je tako s finančnega vidika kot tudi z vidika uspešne prodaje nujno, da se odstopa oziroma prenosa najema lotite pravilno. V tem članku nudimo vodnik po korakih o tem, kako krmariti po tem postopku, vključno s tem, kdaj se obrniti na najemodajalca in kaj lahko pričakujete glede varščine v kontekstu prodaje vašega podjetja. Pokrili bomo tudi številne vidike, o katerih morda še niste razmišljali.

Idealen čas za začetek je zdaj…

Kdaj naj stopim v stik s svojim najemodajalcem in ga obvestim, da prodajam svoje podjetje?

Zgodnje ukrepanje je vaš najboljši zaveznik. Najemodajalci zelo cenijo proaktivne lastnike podjetij, ki vnaprej obvestijo svojo namero o prodaji. Na žalost sem bil priča številnim prodajalcem, ki so svoje najemodajalce presenetili s to novico le nekaj dni pred zaprtjem, kar je povzročilo zavrnitev prenosa najema. Vnaprejšnja vzpostavitev stika z najemodajalcem ne le zmanjša to tveganje, ampak tudi pomiri potencialne kupce, da se vaš najemodajalec strinja in je usklajen z načrtom transakcije.

Ali najemodajalec ne mora odobriti prenosa najema na kupca?

Ni nujno. Bistveno je, da skrbno pregledate svojo najemno pogodbo, saj to zadevo običajno izrecno obravnava. Državni zakoni v številnih jurisdikcijah urejajo tudi dodelitve najema, pri čemer je skupna določba, da najemodajalci ne morejo "nerazumno zadržati dodelitve najema."

Ključno vprašanje se pogosto vrti okoli opredelitve, kaj je » nerazumno « – vprašanje, ki se včasih zdi tako izmuzljivo kot uganka o 25.000 $ (ali več, odvisno od pravnih stroškov).

Najemodajalci imajo možnost, da izpodbijajo prenos najema, razlogi za to pa so lahko različni. Zato je v vašem interesu, da vzpostavite jasno komunikacijo in uskladitev s svojim najemodajalcem, preden vložite veliko časa in truda v prodajo svojega podjetja. Sodni spor se v takšnih scenarijih redko izkaže za stroškovno učinkovitega; doseganje vzajemno koristnega sporazuma je običajno pametnejša pot naprej.

Kaj je »prenos« najema?

V scenariju dodelitve se najem prenese na kupca, vi pa nadaljujete kot porok. Ali je to ugodno ali ne, je odvisno od vašega zornega kota:

• Pozitiven izid je, če financirate del prodajne cene, saj vam daje možnost, da povrnete podjetje, če kupec ne plača.
• Vendar pa je lahko problematično, ker boste v primeru kupčeve zamude pri najemnini najverjetneje odgovorni.

S stališča najemodajalca, ko ste prvotno podpisali najemno pogodbo, je verjetno imela določeno obdobje, običajno od dveh do petih let. Ko prodate podjetje, najemodajalec obdrži vaše ime na pogodbi o najemu, medtem ko doda ime kupca. V večini primerov ste obdržani kot "garant", kar v bistvu pomeni, da ste še vedno odgovorni za najem, čeprav z omejenimi pravicami.

Zakaj najemodajalec to počne?

Zakaj bi? Zakaj bi najemodajalec prostovoljno povečal svojo izpostavljenost, ne da bi karkoli pridobil v zameno?

Toda kakšno alternativo v resnici imate? Vaše možnosti so pogosto omejene in z vidika najemodajalca je to predlog z nizkim tveganjem. Zato je običajno pričakovanje, da bodo od vas zahtevali, da ostanete kot porok.

Kaj je podnajem?

Pri podnajemnem dogovoru sta v bistvu v igri dve različni najemni pogodbi:

• Najem 1 — najem med najemodajalcem in vami (glavni najem).
• Najem 2 — najem med vami in kupcem (podnajem).

Omeniti velja, da večina najemnih pogodb to zadevo izrecno obravnava in pogosto prepoveduje podnajem. Za krmarjenje po tem natančno preglejte svojo najemno pogodbo, pri čemer bodite še posebej pozorni na morebitno klavzulo z naslovom »Odstop in podnajem«.

Primarni scenarij, kjer lahko pride v poštev podnajem, je, ko financirate del prodajne cene. Ko ohranite najemno pogodbo z najemodajalcem, ohranite polne pravice dostopa do nepremičnine. To je lahko koristno, saj vam omogoča večji nadzor, dokler ne prejmete celotnega plačila.

Katera je najbolj nora zgodba, ki ste jo slišali v zvezi s prenosom najema?

Verjeli ali ne, v nekaterih najemnih pogodbah je klavzula, ki navaja, da je najemodajalec upravičen do polovice iztržka od prodaje, ko podjetje zamenja lastnika. Morda se sliši neverjetno, a sem že srečal takšne primere. V idealnem primeru bi morala klavzula določati, da je najemodajalec upravičen do polovice "vrednosti najema" ali polovice iztržka, pripisanega vrednosti najema. Vendar sem naletel na situacije, ko so najemodajalci vztrajali pri prejemu polovice celotne prodajne cene podjetja. V enem primeru je lastnik podjetja zadevo sprožil na sodišču, vendar je moral po tem, ko je porabil zajetnih 30.000 dolarjev za odvetniške stroške, na koncu popustiti.

Ključnega pomena je, da temeljito pregledate svojo najemno pogodbo ali, še bolje, da jo pregleda izkušen svetovalec, da se prepričate, da se v njej ne skrivajo večje težave. Žal sem bil priča tudi primerom, ko najemodajalci neutemeljeno zavračajo oddajo najema, pogosto po mojem mnenju brez opravičljivega razloga.

Ali je za dodelitev najema treba plačati provizijo?

Občasno se lahko zaračuna pristojbina v razponu od 500 do 1000 USD, vendar se natančen znesek lahko razlikuje od države do države. Ta pristojbina se običajno šteje za razumno, če upoštevamo, da lahko postopek oddaje najema zahteva nekaj truda s strani najemodajalca, čeprav mu ne prinese neposredne finančne koristi.

Kaj lahko storim, da zagotovim, da bo najemodajalec dodelil najem?

Na začetku postopka stopite v stik s svojim najemodajalcem in ga obvestite o svoji nameri, da prodate svoje podjetje. Povprašajte o prednostnih nalogah najemodajalca za novega najemnika, kot so njihove izkušnje, kreditna sposobnost in finančna stabilnost.

Ko identificirate potencialnega kupca, ga proaktivno vodite, da se uskladi z zahtevami najemodajalca. Pomagajte kupcu pri oblikovanju privlačnega življenjepisa, pripravi zanesljivega finančnega izkaza, reševanju morebitnih kreditnih težav in predstavitvi najemodajalcu na najbolj ugoden možen način. Ta proaktivni pristop povečuje verjetnost, da se zagotovi odobritev najemodajalca in olajša pot do uspešnega prenosa najema.

Kako se ravna z varščino?

Običajno najemodajalec zadrži vašo varščino, kupec pa vam ta znesek povrne. Ta poenostavljeni postopek odpravlja potrebo, da najemodajalec vrne vaš polog in nato od kupca pobere ločen polog, kar poenostavlja, kar bi sicer bili dve ločeni transakciji.