出售或购买企业时转让租赁

地点，地点，地点。

这句众所周知的格言不仅适用于房屋价值，而且在商业领域也具有重要的影响力。 忽视这一关键方面可能会危及您的销售。

出售您的业务时的两个主要障碍之一，另一个是您的财务状况。

这就是为什么无论是在财务上还是在成功销售方面，正确处理租赁的转让或转让都是至关重要的。 在本文中，我们提供了有关如何完成此流程的分步指南，包括何时联系您的房东以及在出售您的业务时对您的保证金有何期望。 我们还将涵盖您可能尚未考虑到的许多方面。

开始的理想时间是现在……

我应该什么时候联系房东并让他们知道我正在出售我的生意？

尽早行动是你最好的盟友。 房东非常感谢积极主动的企业主提前告知其出售意向。 不幸的是，我亲眼目睹许多卖家在交割前几天告知房东这一消息，让他们大吃一惊，导致租约转让被拒绝。 提前与房东联系不仅可以降低这种风险，还可以让潜在买家放心，您的房东已经同意并符合交易计划。

将租约转让给买方不是必须经过房东同意吗？

不必要。 仔细审查您的租赁协议非常重要，因为它通常会明确解决这个问题。 许多司法管辖区的州法律也管辖租赁转让，共同的规定是房东不能“无理拒绝租赁转让”。

关键问题通常围绕着如何定义“不合理”而展开——这个问题有时感觉就像 25,000 美元的谜语（或更多，取决于法律费用）一样难以捉摸。

房东确实可以选择对租赁转让提出异议，但其理由可能各不相同。 因此，在投入大量时间和精力出售您的业务之前，与您的房东建立清晰的沟通和协调符合您的最佳利益。 在这种情况下，诉讼很少被证明具有成本效益； 达成互利协议通常是更明智的前进道路。

什么是租赁的“转让”？

在转让情况下，租赁将转移给买方，而您继续作为担保人。 这是否有利取决于您的观点：

• 如果您为部分售价提供融资，这是一个积极的结果，因为如果买方违约，您可以选择收回业务。
• 然而，这可能会产生问题，因为如果买方违约，您可能需要承担责任。

从房东的角度来看，当您最初签署租约时，它可能有一个特定的期限，通常为两到五年。 当您出售企业时，房东会在租约上保留您的姓名，同时添加买方的姓名。 在大多数情况下，您会被保留为“担保人”，这实质上意味着您仍然对租赁负责，尽管权利有限。

楼主为什么要这样做呢？

他们为什么会这么做？ 为什么房东愿意在不获得任何回报的情况下增加曝光度呢？

但你真的有什么选择呢？ 您的选择通常很有限，从房东的角度来看，这是一个低风险的提议。 因此，人们普遍期望他们会要求您继续担任担保人。

什么是转租？

在转租安排中，本质上有两种不同的租赁在起作用：

• 租约 1 — 房东与您之间的租约（主租约）。
• 租约 2 — 您与买方之间的租约（转租）。

值得注意的是，大多数租赁协议都明确解决了这个问题，并且通常禁止转租。 要解决这个问题，请仔细检查您的租约，特别注意任何标题为“转让和分租”的条款。

转租可能发挥作用的主要情况是当您为部分售价提供融资时。 当您维持与房东的租约时，您保留对该房产的完全使用权。 这可能是有利的，让您在收到全额付款之前拥有更大的控制权。

您听过的涉及租约转让的最疯狂的故事是什么？

不管你信不信，在一些租赁协议中，有一项条款规定，当企业易手时，房东有权获得一半的销售收入。 听起来可能难以置信，但我就遇到过这样的例子。 理想情况下，该条款应规定房东有权获得“租赁价值”的一半或归属于租赁价值的收益的一半。 然而，我也遇到过房东坚持收取企业全部销售价格一半的情况。 有一次，企业主将此事告上法庭，但在花费了 3 万美元的巨额律师费后，最终不得不软化。

彻底审查您的租赁协议至关重要，或者更好的是，让经验丰富的顾问对其进行检查，以确保其中不存在重大问题。 不幸的是，我也目睹过房东无理拒绝转让租约的案例，我认为通常没有正当理由。

转让租约需要付费吗？

有时，可能会收取 500 至 1,000 美元的费用，但具体金额因州而异。 考虑到转让租约的过程可能需要房东付出一些努力，尽管不会给他们带来任何直接的经济收益，这笔费用通常被认为是合理的。

我该怎么做才能确保房东转让租约？

在流程开始时与您的房东联系，告知他们您打算出售您的企业。 询问房东对新租户的优先考虑，例如他们的经验、信用度和财务稳定性。

一旦您确定了潜在买家，请主动引导他们符合房东的要求。 协助买家制作一份引人注目的简历，准备一份稳健的财务报表，解决任何信用问题，并以最有利的方式向房东展示自己。 这种积极主动的方法提高了获得房东批准的可能性，并为成功的租赁转让铺平了道路。

保证金如何处理？

通常，房东会保留您的保证金，而买方则向您退还这笔金额。 这种简化的流程使得房东无需退还押金，然后再向买方收取单独的押金，从而简化了原本需要进行两次单独交易的情况。