Übertragung des Mietvertrags beim Verkauf oder Kauf eines Unternehmens

Lage, Lage, Lage.

Diese bekannte Faustregel gilt nicht nur für Immobilienwerte, sondern hat auch in der Geschäftswelt erhebliche Bedeutung. Die Vernachlässigung dieses wichtigen Aspekts kann den Verkauf gefährden.

Der Mietvertrag spielt eine entscheidende Rolle im Verkaufsprozess und kann neben den Finanzen Verkauf Ihres Unternehmens

Deshalb ist es sowohl finanziell als auch im Hinblick auf einen erfolgreichen Verkauf unerlässlich, die Übertragung Ihres Mietvertrags korrekt abzuwickeln. In diesem Artikel bieten wir Ihnen eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie diesen Prozess bewältigen. Wir erklären Ihnen unter anderem, wann Sie Ihren Vermieter kontaktieren sollten und was Sie im Zusammenhang mit Ihrer Kaution beim Verkauf Ihres Unternehmens erwarten können. Darüber hinaus beleuchten wir viele Aspekte, die Sie vielleicht noch nicht bedacht haben.

Der ideale Zeitpunkt, um damit zu beginnen, ist jetzt…

Wann sollte ich meinen Vermieter kontaktieren und ihm mitteilen, dass ich mein Unternehmen verkaufe?

Frühes Handeln zahlt sich aus. Vermieter schätzen es sehr, wenn Geschäftsinhaber proaktiv ihre Verkaufsabsicht frühzeitig ankündigen . Leider habe ich schon oft erlebt, dass Verkäufer ihre Vermieter erst wenige Tage vor dem Abschluss mit dieser Nachricht , was zur Ablehnung der Mietvertragsübertragung führte. Wenn Sie frühzeitig Kontakt zu Ihrem Vermieter aufnehmen, minimieren Sie nicht nur dieses Risiko, sondern geben potenziellen Käufern auch die Gewissheit, dass Ihr Vermieter mit dem Transaktionsplan einverstanden ist.

Muss der Vermieter der Übertragung des Mietvertrags auf den Käufer nicht zustimmen?

Nicht unbedingt. Es ist unerlässlich, Ihren Mietvertrag sorgfältig zu prüfen, da dieser diese Angelegenheit in der Regel ausdrücklich regelt. In vielen Rechtsordnungen regeln auch Landesgesetze die Übertragung von Mietverträgen. Eine gängige Bestimmung besagt, dass Vermieter die Übertragung des Mietvertrags nicht „unangemessen verweigern“ dürfen.

Die Schlüsselfrage dreht sich oft um die Definition dessen, was als „ unangemessen “ gilt – eine Frage, die sich manchmal so schwer fassbar anfühlen kann wie ein 25.000-Dollar-Rätsel (oder mehr, je nach Anwaltskosten).

Vermieter haben die Möglichkeit, Mietvertragsübertragungen anzufechten, und ihre Gründe dafür können vielfältig sein. Daher ist es in Ihrem besten Interesse, vor dem Verkauf Ihres Unternehmens und dem damit verbundenen hohen Zeit- und Arbeitsaufwand eine klare Kommunikation und Einigung mit Ihrem Vermieter herzustellen. Gerichtsverfahren sind in solchen Fällen selten kosteneffektiv; eine für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarung ist in der Regel der klügere Weg.

Was versteht man unter einer „Abtretung“ des Mietvertrags?

Bei einer Abtretung wird der Mietvertrag auf den Käufer übertragen, während Sie weiterhin als Bürge fungieren. Ob dies vorteilhaft ist oder nicht, hängt von Ihrer Sichtweise ab:

• Es ist ein positives Ergebnis, wenn Sie einen Teil des Verkaufspreises finanzieren, da Sie dadurch die Möglichkeit haben, das Unternehmen zurückzufordern, falls der Käufer in Zahlungsverzug gerät.
• Allerdings kann dies problematisch sein, da Sie im Falle eines Zahlungsverzugs des Käufers wahrscheinlich haftbar gemacht werden.

Aus Sicht des Vermieters hatte der Mietvertrag bei Vertragsabschluss in der Regel eine bestimmte Laufzeit, üblicherweise zwei bis fünf Jahre. Beim Verkauf des Unternehmens bleibt Ihr Name im Mietvertrag erhalten, der Name des Käufers wird jedoch hinzugefügt. In den meisten Fällen bleiben Sie als Bürge im Vertrag eingetragen, was bedeutet, dass Sie weiterhin für den Mietvertrag verantwortlich sind, allerdings mit eingeschränkten Rechten.

Warum tut der Vermieter das?

Warum sollten sie? Warum sollte der Vermieter sein Risiko freiwillig erhöhen, ohne im Gegenzug etwas zu erhalten?

Aber welche Alternative bleibt Ihnen wirklich? Ihre Möglichkeiten sind oft begrenzt, und aus Sicht des Vermieters ist es ein risikoarmes Unterfangen. Daher ist es üblich, dass er Sie bittet, als Bürge im Mietvertrag zu bleiben.

Was ist ein Untermietvertrag?

Bei einem Untermietvertrag bestehen im Wesentlichen zwei separate Mietverträge:

• Mietvertrag 1 — der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und Ihnen (der Hauptmietvertrag).
• Mietvertrag 2 — der Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer (der Untermietvertrag).

Es ist wichtig zu wissen, dass die meisten Mietverträge diese Angelegenheit ausdrücklich regeln und die Untervermietung häufig verbieten. Um diesbezüglich Klarheit zu schaffen, sollten Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig prüfen und insbesondere auf Klauseln mit dem Titel „Abtretung und Untervermietung“ achten

Ein Untermietvertrag kommt vor allem dann infrage, wenn Sie einen Teil des Kaufpreises finanzieren. Da Sie Ihren Mietvertrag mit dem Vermieter beibehalten, behalten Sie weiterhin alle Nutzungsrechte an der Immobilie. Dies kann vorteilhaft sein und Ihnen mehr Kontrolle verschaffen, bis die vollständige Zahlung eingegangen ist.

Was ist die verrückteste Geschichte, die Sie je im Zusammenhang mit der Übertragung eines Mietvertrags gehört haben?

Man mag es kaum glauben, aber in manchen Mietverträgen findet sich eine Klausel, die dem Vermieter die Hälfte des Verkaufserlöses zuspricht, wenn das Unternehmen den Besitzer wechselt. Das klingt unglaublich, aber ich habe solche Fälle schon erlebt. Idealerweise sollte die Klausel festlegen, dass dem Vermieter die Hälfte des „Mietwerts“ oder die Hälfte des Erlöses, der dem Mietwert zugerechnet wird, zusteht. Ich bin jedoch auch schon auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter auf der Hälfte des gesamten Verkaufspreises bestanden haben . In einem Fall ging der Geschäftsinhaber sogar vor Gericht, musste aber nach hohen Anwaltskosten von 30.000 US-Dollar schließlich nachgeben.

Es ist unerlässlich, Ihren Mietvertrag gründlich zu prüfen oder, noch besser, ihn von einem erfahrenen Berater prüfen zu lassen, um sicherzustellen, dass sich keine schwerwiegenden Probleme darin verbergen. Leider habe ich auch Fälle erlebt, in denen Vermieter die Übertragung eines Mietvertrags unberechtigt verweigerten, meiner Meinung nach oft ohne triftigen Grund.

Fällt eine Gebühr für die Übertragung des Mietvertrags an?

Gelegentlich kann eine Gebühr zwischen 500 und 1.000 US-Dollar anfallen, wobei die genaue Höhe je nach Bundesstaat variieren kann. Diese Gebühr gilt im Allgemeinen als angemessen, da die Übertragung eines Mietvertrags für den Vermieter mit einem gewissen Aufwand verbunden sein kann, auch wenn er dadurch keinen direkten finanziellen Vorteil erlangt.

Was kann ich tun, um sicherzustellen, dass der Vermieter den Mietvertrag abtritt?

Nehmen Sie zu Beginn des Prozesses Kontakt mit Ihrem Vermieter auf und informieren Sie ihn über Ihre Absicht, Ihr Unternehmen zu verkaufen . Erkundigen Sie sich nach den Prioritäten des Vermieters bei der Auswahl eines neuen Mieters, wie z. B. dessen Erfahrung, Bonität und finanzielle Stabilität.

Sobald Sie einen potenziellen Käufer identifiziert haben, unterstützen Sie ihn aktiv dabei, die Anforderungen des Vermieters zu erfüllen. Helfen Sie ihm, einen überzeugenden Lebenslauf zu erstellen, eine solide Finanzaufstellung vorzubereiten , etwaige Bonitätsprobleme zu lösen und sich dem Vermieter bestmöglich zu präsentieren. Diese proaktive Vorgehensweise erhöht die Wahrscheinlichkeit, die Zustimmung des Vermieters zu erhalten und den Weg zu einer erfolgreichen Mietvertragsübertragung zu ebnen.

Wie wird die Kaution gehandhabt?

Üblicherweise behält der Vermieter Ihre Kaution ein, die Ihnen der Käufer anschließend erstattet. Durch dieses vereinfachte Verfahren entfällt die Notwendigkeit, dass der Vermieter Ihre Kaution zurückerstattet und anschließend eine separate Kaution vom Käufer einzieht. Dadurch werden zwei ansonsten getrennte Transaktionen deutlich vereinfacht.