Übertragung des Mietvertrags beim Verkauf oder Kauf eines Unternehmens
Standort, Standort, Standort.
Dieses bekannte Mantra gilt nicht nur für den Hauswert, sondern hat auch in der Geschäftswelt große Bedeutung. Die Vernachlässigung dieses kritischen Aspekts kann Ihren Verkauf gefährden.
Der Mietvertrag spielt eine entscheidende Rolle im Verkaufsprozess und kann neben Ihren Finanzen Verkauf Ihres Unternehmens
Deshalb ist es sowohl finanziell als auch im Hinblick auf einen erfolgreichen Verkauf unerlässlich, die Abtretung oder Übertragung Ihres Mietvertrags korrekt abzuwickeln. In diesem Artikel stellen wir Ihnen eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Verfügung, die Ihnen dabei hilft, sich an Ihren Vermieter zu wenden und was Sie in Bezug auf Ihre Kaution im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihres Unternehmens zu erwarten haben. Wir werden auch viele Aspekte behandeln, die Sie vielleicht noch nicht berücksichtigt haben.
Der ideale Zeitpunkt, um damit anzufangen, ist genau jetzt …
Wann sollte ich meinen Vermieter kontaktieren und ihm mitteilen, dass ich mein Unternehmen verkaufe?
Frühzeitiges Handeln ist Ihr bester Verbündeter. Vermieter schätzen proaktive Geschäftsinhaber sehr, die ihre Verkaufsabsicht im Voraus mitteilen. Leider habe ich erlebt, dass zahlreiche Verkäufer ihre Vermieter nur wenige Tage vor Vertragsschluss mit dieser Nachricht überraschten, was dazu führte, dass die Übertragung des Mietvertrags abgelehnt wurde. Wenn Sie frühzeitig Kontakt mit Ihrem Vermieter aufnehmen, wird nicht nur dieses Risiko gemindert, sondern potenziellen Käufern auch die Gewissheit gegeben, dass Ihr Vermieter an Bord ist und mit dem Plan der Transaktion übereinstimmt.
Muss der Vermieter der Übertragung des Mietverhältnisses auf den Käufer nicht zustimmen?
Nicht unbedingt. Es ist wichtig, dass Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig prüfen, da er diesen Punkt in der Regel explizit anspricht. In vielen Gerichtsbarkeiten regeln auch staatliche Gesetze die Abtretung von Mietverträgen, wobei eine allgemeine Bestimmung lautet, dass Vermieter „die Abtretung des Mietvertrags nicht unangemessen verweigern“ dürfen.
Die entscheidende Frage dreht sich oft darum, zu definieren, was als „ unangemessen “ gilt – eine Frage, die manchmal so schwer zu fassen sein kann wie ein 25.000-Dollar-Rätsel (oder mehr, abhängig von den Anwaltskosten).
Vermieter haben die Möglichkeit, Mietübertragungen anzufechten, und die Gründe dafür können unterschiedlich sein. Daher liegt es in Ihrem Interesse, eine klare Kommunikation und Abstimmung mit Ihrem Vermieter aufzubauen, bevor Sie viel Zeit und Mühe in den Verkauf Ihres Unternehmens investieren. In solchen Fällen erweisen sich Gerichtsverfahren selten als kosteneffektiv. Das Erreichen einer für beide Seiten vorteilhaften Vereinbarung ist in der Regel der klügere Weg.
Was ist eine „Abtretung“ des Mietvertrages?
In einem Abtretungsszenario wird der Mietvertrag auf den Käufer übertragen, während Sie weiterhin als Bürge fungieren. Ob dies günstig ist oder nicht, hängt von Ihrer Perspektive ab:
- Es ist ein positives Ergebnis, wenn Sie einen Teil des Verkaufspreises finanzieren, da Sie so die Möglichkeit haben, das Geschäft zurückzufordern, wenn der Käufer in Verzug gerät.
- Dies kann jedoch problematisch sein, da Sie im Falle eines Mietausfalls des Käufers wahrscheinlich haftbar gemacht werden.
Aus Sicht des Vermieters hatte der Mietvertrag bei der Erstunterzeichnung wahrscheinlich eine bestimmte Laufzeit, die sich in der Regel auf zwei bis fünf Jahre erstreckte. Wenn Sie das Unternehmen verkaufen, behält der Vermieter Ihren Namen im Mietvertrag, fügt aber den Namen des Käufers hinzu. In den meisten Fällen werden Sie als „Bürge“ übernommen, was im Wesentlichen bedeutet, dass Sie weiterhin für den Mietvertrag verantwortlich sind, wenn auch mit eingeschränkten Rechten.
Warum macht der Vermieter das?
Warum sollten sie? Warum sollte der Vermieter bereitwillig sein Engagement erhöhen, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten?
Aber welche Alternative haben Sie wirklich? Ihre Möglichkeiten sind oft begrenzt und aus Sicht des Vermieters handelt es sich um ein risikoarmes Unterfangen. Daher wird allgemein erwartet, dass Sie weiterhin als Bürge fungieren.
Was ist ein Untermietvertrag?
Bei einer Untermietvereinbarung gibt es im Wesentlichen zwei unterschiedliche Mietverhältnisse:
- Mietvertrag 1 – der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und Ihnen (der Hauptmietvertrag).
- Mietvertrag 2 – der Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer (der Untermietvertrag).
Es ist erwähnenswert, dass die meisten Mietverträge diesen Punkt ausdrücklich behandeln und häufig eine Untervermietung verbieten. Um dieses Problem zu lösen, überprüfen Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig und achten Sie dabei besonders auf die Klausel mit der Überschrift „Abtretung und Untervermietung“.
Das Hauptszenario, in dem ein Untermietvertrag ins Spiel kommen kann, ist die Finanzierung eines Teils des Verkaufspreises. Während Sie Ihren Mietvertrag mit dem Vermieter aufrechterhalten, behalten Sie volle Zugangsrechte zur Immobilie. Dies kann von Vorteil sein und Ihnen eine größere Kontrolle ermöglichen, bis die vollständige Zahlung eingegangen ist.
Was ist die verrückteste Geschichte, die Sie über die Übertragung eines Mietvertrags gehört haben?
Ob Sie es glauben oder nicht, in einigen Mietverträgen gibt es eine Klausel, die besagt, dass der Vermieter Anspruch auf die Hälfte des Verkaufserlöses hat, wenn das Unternehmen den Eigentümer wechselt. Es mag unglaublich klingen, aber ich habe solche Fälle erlebt. Idealerweise sollte in der Klausel festgelegt werden, dass der Vermieter Anspruch auf die Hälfte des „Pachtwerts“ oder die Hälfte des auf den Pachtwert entfallenden Erlöses hat. Allerdings habe ich Situationen erlebt, in denen Vermieter darauf bestanden, die Hälfte des gesamten Verkaufspreises des Unternehmens zu erhalten. In einem Fall zog der Geschäftsinhaber vor Gericht, musste aber schließlich nachgeben, nachdem er stolze 30.000 US-Dollar an Anwaltskosten ausgegeben hatte.
Es ist wichtig, Ihren Mietvertrag gründlich zu prüfen oder, noch besser, ihn von einem erfahrenen Berater prüfen zu lassen, um sicherzustellen, dass darin keine größeren Probleme lauern. Leider habe ich auch Fälle erlebt, in denen Vermieter die Abtretung eines Mietvertrags ungerechtfertigt verweigerten, oft ohne triftigen Grund, wie ich finde.
Ist die Abtretung des Mietvertrags kostenpflichtig?
Gelegentlich kann eine Gebühr zwischen 500 und 1.000 US-Dollar anfallen, der genaue Betrag kann jedoch von Staat zu Staat unterschiedlich sein. Diese Gebühr wird in der Regel als angemessen erachtet, wenn man bedenkt, dass die Vergabe eines Mietvertrags für den Vermieter mit einem gewissen Aufwand verbunden sein kann, ihm jedoch keinen direkten finanziellen Gewinn bringt.
Was kann ich tun, um sicherzustellen, dass der Vermieter den Mietvertrag abtritt?
Nehmen Sie zu Beginn des Prozesses Kontakt mit Ihrem Vermieter auf und informieren Sie ihn über Ihre Absicht, Ihr Unternehmen zu verkaufen. Erkundigen Sie sich nach den Prioritäten des Vermieters für einen neuen Mieter, beispielsweise nach Erfahrung, Bonität und finanzieller Stabilität.
Sobald Sie einen potenziellen Käufer identifiziert haben, leiten Sie ihn proaktiv an, sich an die Anforderungen des Vermieters anzupassen. Unterstützen Sie den Käufer dabei, einen überzeugenden Lebenslauf zu verfassen, einen aussagekräftigen Finanzbericht zu erstellen, etwaige Kreditprobleme zu klären und sich dem Vermieter auf die bestmögliche Art und Weise zu präsentieren. Dieser proaktive Ansatz erhöht die Wahrscheinlichkeit, die Zustimmung des Vermieters einzuholen und den Weg zu einer erfolgreichen Mietübertragung zu ebnen.
Wie erfolgt die Abwicklung der Kaution?
Normalerweise behält der Vermieter Ihre Kaution ein, während der Käufer Ihnen diesen Betrag erstattet. Durch diesen optimierten Prozess entfällt die Notwendigkeit, dass der Vermieter Ihre Anzahlung zurückerstattet und dann eine separate Anzahlung vom Käufer einzieht, was ansonsten zwei separate Transaktionen vereinfacht.