Mengalihkan Sewa Saat Menjual atau Membeli Bisnis

Lokasi, lokasi, lokasi.

Mantra terkenal ini tidak hanya berlaku pada nilai-nilai rumah tetapi juga mempunyai pengaruh yang signifikan dalam dunia bisnis. Mengabaikan aspek penting ini dapat membahayakan penjualan Anda.

Perjanjian sewa memainkan peran penting dalam proses penjualan dan dapat menjadi salah satu dari dua batu sandungan utama ketika menjual bisnis Anda , yang lainnya adalah keuangan Anda.

Itulah mengapa penting, baik secara finansial maupun dalam hal penjualan yang sukses, untuk menangani pengalihan atau pengalihan sewa Anda dengan benar. Dalam artikel ini, kami memberikan panduan langkah demi langkah tentang cara menavigasi proses ini, termasuk kapan harus menghubungi pemilik rumah dan apa yang diharapkan terkait uang jaminan Anda dalam konteks penjualan bisnis Anda. Kami juga akan membahas banyak aspek yang mungkin belum Anda pertimbangkan.

Waktu yang ideal untuk memulai adalah sekarang…

Kapan saya harus menghubungi pemilik rumah dan memberi tahu mereka bahwa saya menjual bisnis saya?

Tindakan awal adalah sekutu terbaik Anda. Tuan tanah sangat menghargai pemilik usaha proaktif yang memberikan pemberitahuan terlebih dahulu mengenai niat mereka untuk menjual. Sayangnya, saya telah menyaksikan banyak penjual mengejutkan pemiliknya dengan berita ini hanya beberapa hari sebelum penutupan, yang mengakibatkan penolakan pengalihan sewa. Memulai kontak dengan pemilik rumah jauh sebelumnya tidak hanya mengurangi risiko ini tetapi juga meyakinkan calon pembeli bahwa pemilik rumah Anda setuju dan selaras dengan rencana transaksi.

Bukankah pemilik rumah harus menyetujui pengalihan hak sewa kepada pembeli?

Belum tentu. Penting untuk meninjau perjanjian sewa Anda dengan cermat, karena biasanya perjanjian tersebut membahas masalah ini secara eksplisit. Undang-undang negara bagian di banyak yurisdiksi juga mengatur pengalihan sewa, dengan ketentuan umum bahwa tuan tanah tidak boleh “menahan pengalihan sewa secara tidak wajar”.

Pertanyaan kuncinya sering kali berkisar pada pendefinisian apa yang dianggap “ tidak masuk akal ” – sebuah pertanyaan yang terkadang terasa sulit dipahami seperti teka-teki senilai $25.000 (atau lebih, bergantung pada biaya hukum).

Tuan tanah mempunyai pilihan untuk menentang pengalihan sewa, dan alasannya bisa berbeda-beda. Oleh karena itu, Anda sebaiknya menjalin komunikasi dan keselarasan yang jelas dengan pemilik rumah sebelum menginvestasikan banyak waktu dan tenaga untuk menjual bisnis Anda. Proses litigasi jarang terbukti hemat biaya dalam skenario seperti itu; mencapai kesepakatan yang saling menguntungkan biasanya merupakan jalan ke depan yang lebih bijaksana.

Apa yang dimaksud dengan “penugasan” sewa?

Dalam skenario penugasan, sewa dialihkan ke pembeli, sementara Anda melanjutkan sebagai penjamin. Apakah ini menguntungkan atau tidak tergantung pada perspektif Anda:

• Ini adalah hasil yang positif jika Anda membiayai sebagian dari harga jual, karena ini memberi Anda opsi untuk mendapatkan kembali bisnis jika pembeli gagal bayar.
• Namun, hal ini bisa menjadi masalah karena jika terjadi kegagalan sewa pembeli, kemungkinan besar Anda akan dimintai pertanggungjawaban.

Dari sudut pandang pemilik rumah, saat Anda pertama kali menandatangani sewa, kemungkinan besar jangka waktunya tertentu, biasanya antara dua hingga lima tahun. Saat Anda menjual bisnis, pemilik tetap mempertahankan nama Anda di sewa sambil menambahkan nama pembeli. Dalam sebagian besar kasus, Anda tetap menjadi “penjamin”, yang pada dasarnya berarti Anda tetap bertanggung jawab atas sewa tersebut, meskipun dengan hak terbatas.

Mengapa tuan tanah melakukan hal ini?

Mengapa mereka harus melakukannya? Mengapa tuan tanah rela meningkatkan eksposur mereka tanpa mendapatkan imbalan apa pun?

Namun alternatif apa yang sebenarnya Anda miliki? Pilihan Anda sering kali terbatas, dan dari sudut pandang pemilik, ini merupakan proposisi yang berisiko rendah. Oleh karena itu, sudah menjadi harapan umum bahwa mereka akan meminta Anda untuk tetap menjadi penjamin.

Apa itu menyewakan?

Dalam perjanjian menyewakan, pada dasarnya ada dua sewa berbeda yang berperan:

• Sewa 1 — sewa antara pemilik dan Anda (sewa utama).
• Sewa 2 — sewa antara Anda dan pembeli (menyewakan).

Perlu dicatat bahwa sebagian besar perjanjian sewa secara eksplisit membahas masalah ini dan sering kali melarang subleasing. Untuk menavigasi hal ini, tinjau sewa Anda dengan cermat, berikan perhatian khusus pada klausul apa pun yang berjudul “Penugasan dan Penyerahan”.

Skenario utama di mana sewa menyewakan dapat dilakukan adalah ketika Anda membiayai sebagian dari harga jual. Saat Anda mempertahankan sewa dengan pemiliknya, Anda tetap memiliki hak akses penuh ke properti tersebut. Hal ini dapat menguntungkan, memberi Anda kendali lebih besar hingga pembayaran penuh diterima.

Apa cerita paling gila yang pernah Anda dengar terkait pengalihan hak sewa?

Percaya atau tidak, dalam beberapa perjanjian sewa menyewa, terdapat klausul yang menyatakan bahwa pemilik berhak atas separuh hasil penjualan saat usaha berpindah tangan. Mungkin kedengarannya sulit dipercaya, tapi saya pernah menemui kasus seperti itu. Idealnya, klausul tersebut harus menyatakan bahwa pemilik rumah berhak atas setengah dari “nilai sewa” atau setengah dari hasil yang diperoleh dari nilai sewa. Namun, saya telah menemukan situasi di mana tuan tanah bersikeras menerima setengah dari seluruh harga jual bisnis tersebut. Dalam satu contoh, pemilik bisnis membawa masalah ini ke pengadilan, namun setelah menghabiskan biaya pengacara sebesar $30.000, akhirnya harus mengalah.

Sangat penting untuk meninjau perjanjian sewa Anda secara menyeluruh atau, lebih baik lagi, mintalah penasihat berpengalaman memeriksanya untuk memastikan tidak ada masalah besar yang mengintai di dalamnya. Sayangnya, saya juga menyaksikan kasus-kasus di mana tuan tanah secara tidak masuk akal menolak untuk menetapkan hak sewa, seringkali tanpa alasan yang dapat dibenarkan menurut pendapat saya.

Apakah ada biaya untuk menetapkan sewa?

Kadang-kadang, biaya yang berkisar antara $500 hingga $1.000 mungkin berlaku, meskipun jumlah pastinya mungkin berbeda di setiap negara bagian. Biaya ini biasanya dianggap masuk akal, mengingat proses penyerahan sewa memerlukan upaya dari pihak pemilik rumah, meskipun tidak memberikan keuntungan finansial langsung kepada mereka.

Apa yang dapat saya lakukan untuk memastikan bahwa pemilik rumah akan mengalihkan sewa?

Mulailah kontak dengan pemilik Anda di awal proses, beri tahu mereka tentang niat Anda untuk menjual bisnis Anda. Tanyakan tentang prioritas pemilik rumah untuk penyewa baru, seperti pengalaman, kelayakan kredit, dan stabilitas keuangan mereka.

Setelah Anda mengidentifikasi calon pembeli, pandu mereka secara proaktif agar sesuai dengan persyaratan pemilik rumah. Bantu pembeli dalam menyusun resume yang menarik, menyiapkan laporan keuangan yang kuat, mengatasi masalah kredit apa pun, dan menampilkan diri mereka kepada pemilik rumah dengan cara yang paling menguntungkan. Pendekatan proaktif ini meningkatkan kemungkinan mendapatkan persetujuan pemilik dan memperlancar jalan menuju keberhasilan pengalihan sewa.

Bagaimana uang jaminan ditangani?

Biasanya, pemilik rumah menyimpan uang jaminan Anda, sementara pembeli mengganti jumlah tersebut kepada Anda. Proses yang disederhanakan ini menghilangkan kebutuhan pemilik untuk mengembalikan deposit Anda dan kemudian mengumpulkan deposit terpisah dari pembeli, menyederhanakan apa yang seharusnya menjadi dua transaksi terpisah.