Mengalihkan Sewa Saat Menjual atau Membeli Bisnis

Lokasi, lokasi, lokasi.

Mantra terkenal ini tidak hanya berlaku untuk nilai properti, tetapi juga memiliki bobot yang signifikan dalam dunia bisnis. Mengabaikan aspek penting ini dapat membahayakan penjualan Anda.

Perjanjian sewa memainkan peran penting dalam proses penjualan dan dapat menjadi salah satu dari dua kendala utama saat menjual bisnis Anda , yang lainnya adalah kondisi keuangan Anda.

Oleh karena itu, sangat penting, baik secara finansial maupun dalam hal keberhasilan penjualan, untuk menangani pengalihan atau pemindahan sewa Anda dengan benar. Dalam artikel ini, kami memberikan panduan langkah demi langkah tentang cara menavigasi proses ini, termasuk kapan harus menghubungi pemilik properti Anda dan apa yang diharapkan terkait uang jaminan Anda dalam konteks penjualan bisnis Anda. Kami juga akan membahas banyak aspek yang mungkin belum Anda pertimbangkan.

Waktu yang ideal untuk memulai adalah sekarang juga…

Kapan saya harus menghubungi pemilik properti dan memberi tahu mereka bahwa saya akan menjual bisnis saya?

Bertindak lebih awal adalah sekutu terbaik Anda. Pemilik properti sangat menghargai pemilik bisnis proaktif yang memberikan pemberitahuan terlebih dahulu tentang niat mereka untuk menjual . Sayangnya, saya telah menyaksikan banyak penjual mengejutkan pemilik properti mereka dengan berita hanya beberapa hari sebelum penutupan, yang mengakibatkan penolakan pengalihan sewa. Menghubungi pemilik properti Anda jauh-jauh hari tidak hanya mengurangi risiko ini tetapi juga meyakinkan calon pembeli bahwa pemilik properti Anda setuju dan selaras dengan rencana transaksi.

Bukankah pemilik properti harus menyetujui pengalihan sewa kepada pembeli?

Belum tentu. Sangat penting untuk meninjau perjanjian sewa Anda dengan cermat, karena biasanya perjanjian tersebut secara eksplisit membahas masalah ini. Hukum negara bagian di banyak yurisdiksi juga mengatur pengalihan sewa, dengan ketentuan umum bahwa pemilik properti tidak dapat "menahan pengalihan sewa secara tidak wajar."

Pertanyaan kuncinya sering kali berkisar pada mendefinisikan apa yang dianggap " tidak masuk akal " – sebuah pertanyaan yang terkadang terasa sulit dijawab seperti teka-teki senilai $25.000 (atau lebih, tergantung pada biaya hukum).

Pemilik properti memang memiliki pilihan untuk menentang pengalihan sewa, dan alasan mereka bisa beragam. Oleh karena itu, akan lebih baik bagi Anda untuk membangun komunikasi dan kesepakatan yang jelas dengan pemilik properti sebelum menginvestasikan banyak waktu dan upaya dalam menjual bisnis Anda. Litigasi jarang terbukti hemat biaya dalam skenario seperti itu; mencapai kesepakatan yang saling menguntungkan biasanya merupakan jalan yang lebih bijaksana.

Apa yang dimaksud dengan “pengalihan” sewa?

Dalam skenario pengalihan hak sewa, hak sewa dialihkan kepada pembeli, sementara Anda tetap sebagai penjamin. Apakah ini menguntungkan atau tidak bergantung pada perspektif Anda:

• Ini merupakan hasil positif jika Anda membiayai sebagian dari harga penjualan, karena memberi Anda pilihan untuk mengambil alih kembali bisnis tersebut jika pembeli gagal bayar.
• Namun, hal ini bisa menjadi masalah karena jika pembeli gagal memenuhi kewajiban sewa , Anda kemungkinan besar akan dimintai pertanggungjawaban.

Dari sudut pandang pemilik properti, ketika Anda pertama kali menandatangani perjanjian sewa, kemungkinan besar perjanjian tersebut memiliki jangka waktu tertentu, biasanya antara dua hingga lima tahun. Ketika Anda menjual bisnis tersebut , pemilik properti tetap mencantumkan nama Anda dalam perjanjian sewa sambil menambahkan nama pembeli. Dalam kebanyakan kasus, Anda tetap dipertahankan sebagai "penjamin," yang pada dasarnya berarti Anda masih bertanggung jawab atas perjanjian sewa tersebut, meskipun dengan hak yang terbatas.

Mengapa pemilik rumah melakukan ini?

Mengapa mereka mau? Mengapa pemilik properti harus dengan sukarela meningkatkan risiko mereka tanpa mendapatkan imbalan apa pun?

Namun, alternatif apa yang sebenarnya Anda miliki? Pilihan Anda seringkali terbatas, dan dari perspektif pemilik rumah, ini adalah tawaran berisiko rendah. Oleh karena itu, sudah menjadi hal yang umum bahwa mereka akan meminta Anda untuk tetap tinggal sebagai penjamin.

Apa itu subsewa?

Dalam pengaturan sewa sublease, pada dasarnya ada dua perjanjian sewa yang berbeda:

• Perjanjian Sewa 1 — perjanjian sewa antara pemilik properti dan Anda (perjanjian sewa utama).
• Sewa 2 — sewa antara Anda dan pembeli (subsewa).

Perlu dicatat bahwa sebagian besar perjanjian sewa secara eksplisit membahas masalah ini dan sering melarang penyewaan kembali. Untuk mengatasi hal ini, tinjau perjanjian sewa Anda dengan cermat, berikan perhatian khusus pada klausul apa pun yang berjudul “Pengalihan dan Penyewaan Kembali.”

Skenario utama di mana subsewa dapat berperan adalah ketika Anda membiayai sebagian dari harga penjualan. Selama Anda mempertahankan perjanjian sewa dengan pemilik properti, Anda tetap memiliki hak akses penuh ke properti tersebut. Ini dapat menguntungkan, memberi Anda kendali lebih besar hingga pembayaran penuh diterima.

Apa cerita paling gila yang pernah Anda dengar terkait pengalihan sewa?

Percaya atau tidak, dalam beberapa perjanjian sewa, terdapat klausul yang menyatakan bahwa pemilik properti berhak atas setengah dari hasil penjualan ketika bisnis berpindah tangan. Mungkin terdengar tidak masuk akal, tetapi saya pernah menemui kasus seperti itu. Idealnya, klausul tersebut harus menetapkan bahwa pemilik properti berhak atas setengah dari "nilai sewa" atau setengah dari hasil yang dikaitkan dengan nilai sewa. Namun, saya pernah menemukan situasi di mana pemilik properti bersikeras menerima setengah dari seluruh harga penjualan bisnis tersebut . biaya pengacara sebesar $30.000 , akhirnya harus mengalah.

Sangat penting untuk meninjau perjanjian sewa Anda secara menyeluruh atau, lebih baik lagi, meminta penasihat untuk memeriksanya guna memastikan tidak ada masalah besar yang tersembunyi di dalamnya. Sayangnya, saya juga pernah menyaksikan kasus di mana pemilik properti menolak untuk mengalihkan sewa secara tidak wajar, seringkali tanpa alasan yang dapat dibenarkan menurut pendapat saya.

Apakah ada biaya untuk mengalihkan sewa?

Terkadang, biaya berkisar antara $500 hingga $1.000 mungkin dikenakan, meskipun jumlah pastinya dapat berbeda dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya. Biaya ini biasanya dianggap wajar, mengingat proses pengalihan sewa dapat memerlukan beberapa upaya dari pihak pemilik properti, meskipun tidak memberikan keuntungan finansial langsung kepada mereka.

Apa yang bisa saya lakukan untuk memastikan bahwa pemilik rumah akan mengalihkan sewa tersebut?

Mulailah menghubungi pemilik properti Anda di awal proses, beri tahu mereka tentang niat Anda untuk menjual bisnis Anda . Tanyakan tentang prioritas pemilik properti untuk penyewa baru, seperti pengalaman, kelayakan kredit, dan stabilitas keuangan mereka.

Setelah Anda mengidentifikasi calon pembeli, secara proaktif bimbing mereka untuk menyesuaikan diri dengan persyaratan pemilik properti. Bantu pembeli dalam menyusun resume yang menarik, menyiapkan laporan keuangan yang kuat , mengatasi masalah kredit apa pun, dan menampilkan diri kepada pemilik properti dengan cara yang paling menguntungkan. Pendekatan proaktif ini meningkatkan kemungkinan mendapatkan persetujuan pemilik properti dan melancarkan jalan menuju pengalihan sewa yang sukses.

Bagaimana cara penanganan uang jaminan?

Biasanya, pemilik rumah akan menahan uang jaminan Anda, sementara pembeli akan mengembalikan jumlah tersebut kepada Anda. Proses yang disederhanakan ini menghilangkan kebutuhan bagi pemilik rumah untuk mengembalikan uang jaminan Anda dan kemudian mengumpulkan uang jaminan terpisah dari pembeli, sehingga menyederhanakan apa yang seharusnya menjadi dua transaksi terpisah.