Prevod nájmu pri predaji alebo kúpe firmy

Lokalita, lokalita, lokalita.

Táto známa mantra platí nielen pre domáce hodnoty, ale má významnú váhu aj vo svete podnikania. Zanedbanie tohto kritického aspektu môže ohroziť váš predaj.

Zmluva o prenájme zohráva kľúčovú úlohu v procese predaja a môže byť jedným z dvoch hlavných kameňov úrazu pri predaji vášho podniku , pričom druhým sú vaše financie.

Preto je nevyhnutné, ako finančne, tak aj z hľadiska úspešného predaja, správne zvládnuť postúpenie alebo prevod vášho lízingu. V tomto článku poskytujeme podrobného sprievodcu, ako sa v tomto procese orientovať, vrátane toho, kedy sa obrátiť na svojho prenajímateľa a čo môžete očakávať v súvislosti so zálohou v súvislosti s predajom vašej firmy. Budeme sa venovať aj mnohým aspektom, o ktorých ste možno ešte neuvažovali.

Ideálny čas začať je práve teraz…

Kedy by som mal kontaktovať svojho prenajímateľa a oznámiť mu, že predávam svoju firmu?

Včasná akcia je vaším najlepším spojencom. Prenajímatelia veľmi oceňujú proaktívnych majiteľov firiem, ktorí vopred informujú o svojom zámere predať. Bohužiaľ, bol som svedkom toho, že mnohí predajcovia prekvapili svojich prenajímateľov touto správou len pár dní pred zatvorením, čo viedlo k odmietnutiu prevodu prenájmu. Nadviazanie kontaktu s vaším prenajímateľom v dostatočnom predstihu nielenže zmierni toto riziko, ale tiež uistí potenciálnych kupcov, že váš prenajímateľ je na palube a je v súlade s plánom transakcie.

Nemusí prechod nájmu na kupujúceho schváliť prenajímateľ?

Nie nevyhnutne. Je nevyhnutné, aby ste si dôkladne preštudovali zmluvu o prenájme, pretože zvyčajne rieši túto záležitosť výslovne. Štátne zákony v mnohých jurisdikciách tiež upravujú postúpenie prenájmu, pričom spoločné ustanovenie je, že prenajímatelia nemôžu „bezdôvodne zadržiavať postúpenie prenájmu“.

Kľúčová otázka sa často točí okolo definovania toho, čo sa kvalifikuje ako „ nerozumné “ – otázka, ktorá sa niekedy môže zdať nepolapiteľná ako hádanka za 25 000 dolárov (alebo viac, v závislosti od právnych nákladov).

Prenajímatelia majú možnosť namietať proti prevodom lízingu a ich dôvody sa môžu líšiť. Preto je vo vašom najlepšom záujme nadviazať jasnú komunikáciu a súlad s vaším prenajímateľom predtým, ako investujete veľa času a úsilia do predaja svojho podniku. Súdny spor sa v takýchto scenároch zriedka ukáže ako nákladovo efektívny; múdrejšou cestou vpred je zvyčajne dosiahnutie vzájomne výhodnej dohody.

Čo je to „postúpenie“ lízingu?

V scenári pridelenia sa lízing prevedie na kupujúceho, zatiaľ čo vy budete pokračovať ako ručiteľ. Či je to priaznivé alebo nie, závisí od vášho pohľadu:

• Je to pozitívny výsledok, ak financujete časť predajnej ceny, pretože vám dáva možnosť získať späť podnik, ak kupujúci nesplní svoje záväzky.
• Môže to byť však problematické, pretože v prípade nesplatenia lízingu zo strany kupujúceho budete pravdepodobne niesť zodpovednosť.

Z pohľadu prenajímateľa, keď ste pôvodne podpísali nájomnú zmluvu, mala pravdepodobne konkrétnu dobu, ktorá zvyčajne trvá dva až päť rokov. Keď predáte podnik, prenajímateľ si ponechá vaše meno na nájomnej zmluve, pričom pridá meno kupujúceho. Vo väčšine prípadov zostávate ako „ručiteľ“, čo v podstate znamená, že stále zodpovedáte za prenájom, aj keď s obmedzenými právami.

Prečo to prenajímateľ robí?

Prečo by to robili? Prečo by mal prenajímateľ dobrovoľne zvyšovať svoju expozíciu bez toho, aby za to niečo získal?

Ale akú alternatívu skutočne máte? Vaše možnosti sú často obmedzené a z pohľadu prenajímateľa ide o ponuku s nízkym rizikom. Preto sa bežne očakáva, že vás požiadajú, aby ste zostali ako ručiteľ.

Čo je to podnájom?

V dohode o podnájme sú v hre v podstate dva odlišné nájomné zmluvy:

• Prenájom 1 — nájomná zmluva medzi prenajímateľom a vami (hlavná nájomná zmluva).
• Prenájom 2 — nájomná zmluva medzi vami a kupujúcim (podnájom).

Stojí za zmienku, že väčšina nájomných zmlúv túto záležitosť výslovne rieši a podnájom často zakazuje. Aby ste sa v tom zorientovali, pozorne si prečítajte svoj nájom a venujte osobitnú pozornosť každej klauzule s názvom „Postúpenie a podnájom“.

Primárny scenár, kde môže prísť do úvahy podnájom, je, keď financujete časť predajnej ceny. Keď udržiavate nájomnú zmluvu s prenajímateľom, zachovávate si plné oprávnenia na prístup k nehnuteľnosti. To môže byť výhodné, pretože vám to poskytne väčšiu kontrolu až do prijatia celej platby.

Aký najšialenejší príbeh o prevode lízingu ste počuli?

Verte tomu alebo nie, v niektorých nájomných zmluvách je klauzula o tom, že prenajímateľ má nárok na polovicu výnosu z predaja, keď podnik zmení majiteľa. Možno to bude znieť neuveriteľne, ale už som sa s takýmito prípadmi stretol. V ideálnom prípade by klauzula mala špecifikovať, že prenajímateľ má nárok na polovicu „hodnoty nájmu“ alebo polovicu výnosov priradených k hodnote lízingu. Stretla som sa však so situáciami, keď majitelia nehnuteľností trvali na tom, že dostanú polovicu celej predajnej ceny podniku. V jednom prípade sa majiteľ firmy obrátil so záležitosťou na súd, ale po tom, čo minul statných 30 000 dolárov na poplatky za právnika, musel nakoniec ustúpiť.

Je dôležité, aby ste si dôkladne preštudovali zmluvu o prenájme, alebo ešte lepšie, aby ju preskúmal skúsený poradca, aby ste sa uistili, že v nej nečíhajú žiadne závažné problémy. Žiaľ, bol som svedkom aj prípadov, keď prenajímatelia bezdôvodne odmietli postúpiť nájomnú zmluvu, podľa mňa často bez opodstatneného dôvodu.

Existuje poplatok za postúpenie lízingu?

Príležitostne sa môže účtovať poplatok v rozmedzí od 500 do 1 000 USD, hoci presná suma sa môže v jednotlivých štátoch líšiť. Tento poplatok sa zvyčajne považuje za primeraný vzhľadom na to, že proces postúpenia prenájmu môže zo strany prenajímateľa znamenať určité úsilie, a to aj napriek tomu, že mu neprináša žiadny priamy finančný zisk.

Čo môžem urobiť, aby som zabezpečil, že prenajímateľ postúpi nájom?

Na začiatku procesu nadviažte kontakt s prenajímateľom a informujte ho o svojom zámere predať svoj podnik. Informujte sa o prioritách prenajímateľa pre nového nájomcu, ako sú jeho skúsenosti, bonita a finančná stabilita.

Keď identifikujete potenciálneho kupca, proaktívne ho usmerňujte, aby zodpovedal požiadavkám prenajímateľa. Pomôžte kupujúcemu pri zostavovaní pútavého životopisu, príprave spoľahlivého finančného výkazu, riešení akýchkoľvek úverových problémov a prezentácii sa prenajímateľovi tým najpriaznivejším možným spôsobom. Tento proaktívny prístup zvyšuje pravdepodobnosť zabezpečenia súhlasu prenajímateľa a uľahčenia cesty k úspešnému prevodu nájmu.

Ako sa rieši bezpečnostná záloha?

Prenajímateľ zvyčajne ponechá vašu zábezpeku, zatiaľ čo kupujúci vám túto sumu vráti. Tento zjednodušený proces eliminuje potrebu, aby vám prenajímateľ vrátil zálohu a následne inkasoval samostatnú zálohu od kupujúceho, čím sa zjednoduší to, čo by inak boli dve samostatné transakcie.