Prevod nájmu pri predaji alebo kúpe firmy

Poloha, poloha, poloha.

Táto známa mantra sa netýka len hodnoty nehnuteľností, ale má značnú váhu aj vo svete podnikania. Zanedbanie tohto kritického aspektu môže ohroziť váš predaj.

Nájomná zmluva zohráva kľúčovú úlohu v procese predaja a môže byť jednou z dvoch hlavných prekážok pri predaji vašej firmy , pričom druhou sú vaše financie.

Preto je nevyhnutné, či už z finančného hľadiska alebo z hľadiska úspešného predaja, správne zvládnuť postúpenie alebo prevod vašej nájomnej zmluvy. V tomto článku vám poskytneme podrobný návod, ako sa v tomto procese orientovať, vrátane toho, kedy kontaktovať prenajímateľa a čo môžete očakávať v súvislosti s vašou kauciou v súvislosti s predajom vašej firmy. Zaoberáme sa aj mnohými aspektmi, ktoré ste možno ešte nezvážili.

Ideálny čas začať je práve teraz…

Kedy by som mal kontaktovať svojho prenajímateľa a oznámiť mu, že predávam svoju firmu?

Včasné konanie je vaším najlepším spojencom. Prenajímatelia si veľmi vážia proaktívnych majiteľov firiem, ktorí vopred informujú o svojom zámere predať . Bohužiaľ, bol som svedkom toho, ako mnohí predávajúci prekvapili svojich prenajímateľov touto správou len niekoľko dní pred uzavretím zmluvy, čo viedlo k odmietnutiu prevodu nájmu. Včasný kontakt s prenajímateľom nielen zmierňuje toto riziko, ale aj uisťuje potenciálnych kupcov, že váš prenajímateľ je s plánom transakcie s vami spriaznený a súhlasí s ním.

Nemusí prenajímateľ schváliť prevod nájomnej zmluvy na kupujúceho?

Nie nevyhnutne. Je nevyhnutné si pozorne preštudovať nájomnú zmluvu, pretože sa v nej táto záležitosť zvyčajne výslovne rieši. Štátne zákony v mnohých jurisdikciách upravujú aj postúpenie nájomnej zmluvy, pričom spoločným ustanovením je, že prenajímatelia nemôžu „bezdôvodne odoprieť postúpenie nájomnej zmluvy“.

Kľúčová otázka sa často točí okolo definovania toho, čo sa kvalifikuje ako „ neprimerané “ – otázka, ktorá sa niekedy môže zdať rovnako nepolapiteľná ako hádanka o 25 000 dolároch (alebo viac, v závislosti od právnych nákladov).

Prenajímatelia majú možnosť napadnúť prevody nájomných zmlúv a ich dôvody sa môžu líšiť. Preto je vo vašom najlepšom záujme nadviazať jasnú komunikáciu a dohodu s prenajímateľom predtým, ako investujete značný čas a úsilie do predaja vašej firmy. Súdne spory sa v takýchto situáciách zriedka ukážu ako nákladovo efektívne; dosiahnutie vzájomne výhodnej dohody je zvyčajne múdrejšou cestou vpred.

Čo je to „postúpenie“ nájomnej zmluvy?

V prípade postúpenia pohľadávky sa nájomná zmluva prevedie na kupujúceho, zatiaľ čo vy zostávate ručiteľom. Či je to pre vás výhodné alebo nie, závisí od vášho pohľadu:

• Je to pozitívny výsledok, ak financujete časť predajnej ceny, pretože vám to dáva možnosť získať späť podnik, ak kupujúci nesplní svoje záväzky.
• Môže to však byť problematické, pretože v prípade neplnenia nájomnej zmluvy kupujúcim budete pravdepodobne zodpovední.

Z pohľadu prenajímateľa, keď ste pôvodne podpisovali nájomnú zmluvu, pravdepodobne mala konkrétnu dobu trvania, zvyčajne dva až päť rokov. Keď predáte podnik , prenajímateľ si ponechá vaše meno na nájomnej zmluve a pridá meno kupujúceho. Vo väčšine prípadov ste ponechaní ako „ručiteľ“, čo v podstate znamená, že ste stále zodpovední za nájomnú zmluvu, aj keď s obmedzenými právami.

Prečo to prenajímateľ robí?

Prečo by aj? Prečo by mal prenajímateľ dobrovoľne zvyšovať ich publicitu bez toho, aby za to niečo získal?

Ale akú alternatívu naozaj máte? Vaše možnosti sú často obmedzené a z pohľadu prenajímateľa ide o nízkorizikový projekt. Preto sa bežne očakáva, že vás požiada, aby ste zostali ručiteľom.

Čo je to podnájom?

V podnájme existujú v podstate dve odlišné nájomné zmluvy:

• Nájomná zmluva 1 – nájomná zmluva medzi prenajímateľom a vami (hlavná nájomná zmluva).
• Nájomná zmluva 2 – nájomná zmluva medzi vami a kupujúcim (podnájomná zmluva).

Stojí za zmienku, že väčšina nájomných zmlúv sa touto záležitosťou výslovne zaoberá a často zakazuje podnájom. Aby ste sa v tomto zorientovali, pozorne si preštudujte svoju nájomnú zmluvu a venujte osobitnú pozornosť všetkým ustanoveniam s názvom „Postúpenie a podnájom“

Hlavným scenárom, v ktorom môže dôjsť k podnájmu, je situácia, keď financujete časť predajnej ceny. Keďže si udržiavate nájomnú zmluvu s prenajímateľom, zachovávate si plný prístup k nehnuteľnosti. To môže byť výhodné, pretože vám to poskytuje väčšiu kontrolu až do prijatia celej platby.

Aký najbláznivejší príbeh ste počuli ohľadom prevodu nájomnej zmluvy?

Verte tomu alebo nie, v niektorých nájomných zmluvách je klauzula, ktorá uvádza, že prenajímateľ má nárok na polovicu výťažku z predaja pri majiteľa podniku . Môže to znieť neuveriteľne, ale stretol som sa s takýmito prípadmi. V ideálnom prípade by klauzula mala špecifikovať, že prenajímateľ má nárok na polovicu „hodnoty nájmu“ alebo na polovicu výťažku pripadajúceho na hodnotu nájmu. Stretol som sa však so situáciami, keď prenajímatelia trvali na tom, aby dostali polovicu celkovej predajnej ceny podniku . V jednom prípade majiteľ podniku obrátil záležitosť na súd, ale po tom, čo minul mastných 30 000 dolárov na právne poplatky , nakoniec musel ustúpiť.

Je nevyhnutné dôkladne si preštudovať nájomnú zmluvu alebo, ešte lepšie, nechať si ju preskúmať skúseným poradcom , aby ste sa uistili, že sa v nej neskrývajú žiadne závažné problémy. Bohužiaľ, bol som svedkom aj prípadov, keď prenajímatelia bezdôvodne odmietli prideliť nájomnú zmluvu, podľa môjho názoru často bez opodstatneného dôvodu.

Platí sa poplatok za prevod nájomnej zmluvy?

Občas sa môže účtovať poplatok v rozmedzí od 500 do 1 000 dolárov, hoci presná suma sa môže v jednotlivých štátoch líšiť. Tento poplatok sa zvyčajne považuje za primeraný, keďže proces pridelenia nájomnej zmluvy môže zo strany prenajímateľa vyžadovať určité úsilie, hoci mu neprináša žiadny priamy finančný zisk.

Čo môžem urobiť, aby som zabezpečil, že prenajímateľ postúpi nájomnú zmluvu?

Hneď na začiatku procesu kontaktujte prenajímateľa a informujte ho o svojom zámere predať svoju firmu . Informujte sa o prioritách prenajímateľa pre nového nájomníka, ako sú jeho skúsenosti, úverová bonita a finančná stabilita.

Keď identifikujete potenciálneho kupca, proaktívne ho veďte k tomu, aby splnil požiadavky prenajímateľa. Pomôžte kupujúcemu s vytvorením pútavého životopisu, prípravou dôkladného finančného výkazu , riešením akýchkoľvek problémov s úverovou históriou a prezentáciou sa prenajímateľovi čo najpriaznivejším spôsobom. Tento proaktívny prístup zvyšuje pravdepodobnosť získania súhlasu prenajímateľa a uľahčuje cestu k úspešnému prevodu nájmu.

Ako sa nakladá s kauciou?

Prenajímateľ zvyčajne ponechá vašu kauciu, zatiaľ čo kupujúci vám túto sumu vráti. Tento zjednodušený proces eliminuje potrebu, aby prenajímateľ vrátil vašu kauciu a potom vyberal samostatnú kauciu od kupujúceho, čím sa zjednodušuje to, čo by inak boli dve samostatné transakcie.