De huurovereenkomst overdragen bij verkoop of aankoop van een bedrijf
Locatie, locatie, locatie.
Deze bekende mantra is niet alleen van toepassing op de waarde van huizen, maar heeft ook een aanzienlijk gewicht in de zakenwereld. Het negeren van dit cruciale aspect kan uw verkoop in gevaar brengen.
De huurovereenkomst speelt een cruciale rol in het verkoopproces en kan een van de twee grootste struikelblokken zijn bij de verkoop van uw bedrijf . De andere zijn uw financiële zaken.
Daarom is het zowel financieel als voor een succesvolle verkoop essentieel om de overdracht of overdracht van uw huurovereenkomst correct af te handelen. In dit artikel geven we een stapsgewijze handleiding over hoe u dit proces kunt doorlopen, inclusief wanneer u uw verhuurder moet benaderen en wat u kunt verwachten met betrekking tot uw borgsom in de context van de verkoop van uw bedrijf. We bespreken ook veel aspecten waar u misschien nog niet aan heeft gedacht.
Het ideale moment om te beginnen is nu…
Wanneer moet ik contact opnemen met mijn verhuurder en hem laten weten dat ik mijn bedrijf verkoop?
Vroegtijdige actie is je beste bondgenoot. Verhuurders stellen proactieve ondernemers die hun voornemen om te verkopen . Helaas ben ik er getuige van geweest dat talloze verkopers hun verhuurders slechts een paar dagen voor sluitingstijd met dit nieuws , wat resulteerde in weigeringen van huuroverdrachten. Als u ruim van tevoren contact opneemt met uw verhuurder, beperkt u niet alleen dit risico, maar stelt u potentiële kopers ook gerust dat uw verhuurder aan boord is en zich aan het transactieplan houdt.
Moet de verhuurder de overdracht van de huurovereenkomst aan de koper niet goedkeuren?
Niet noodzakelijkerwijs. Het is van essentieel belang dat u uw huurovereenkomst zorgvuldig doorneemt, omdat deze kwestie doorgaans expliciet wordt behandeld. Staatswetten in veel jurisdicties zijn ook van toepassing op huurovereenkomsten, met als algemene bepaling dat verhuurders de overdracht van de huurovereenkomst niet op onredelijke wijze kunnen achterhouden.
De belangrijkste vraag draait vaak om het definiëren van wat als “ onredelijk ” kwalificeert – een vraag die soms net zo ongrijpbaar kan aanvoelen als een raadsel van $ 25.000 (of meer, afhankelijk van de juridische kosten).
Verhuurders hebben de mogelijkheid om huuroverdrachten aan te vechten, en hun redenen kunnen variëren. Daarom is het in uw beste belang om duidelijke communicatie en afstemming met uw verhuurder tot stand te brengen voordat u veel tijd en moeite investeert in de verkoop van uw bedrijf. Procederen blijkt in dergelijke scenario's zelden kosteneffectief; het bereiken van een wederzijds voordelige overeenkomst is doorgaans het verstandigste pad voorwaarts.
Wat is een “opdracht” van de huurovereenkomst?
Bij een overdrachtsscenario gaat het huurcontract over op de koper, terwijl jij als borgsteller verdergaat. Of dit gunstig is of niet, hangt af van uw perspectief:
- Het is een positief resultaat als u een deel van de verkoopprijs financiert, omdat u dan de mogelijkheid heeft om het bedrijf terug te vorderen als de koper in gebreke blijft.
- Het kan echter problematisch zijn, omdat u in het geval van het in gebreke blijven van de huurovereenkomst waarschijnlijk aansprakelijk wordt gesteld.
Vanuit het standpunt van de verhuurder had u, toen u de huurovereenkomst voor het eerst tekende, waarschijnlijk een specifieke looptijd, doorgaans van twee tot vijf jaar. Wanneer u het bedrijf verkoopt , behoudt de verhuurder uw naam op het huurcontract, terwijl de naam van de koper wordt toegevoegd. In de meeste gevallen wordt u behouden als 'garant', wat in wezen betekent dat u nog steeds verantwoordelijk bent voor de huurovereenkomst, zij het met beperkte rechten.
Waarom doet de verhuurder dit?
Waarom zouden ze? Waarom zou de huisbaas vrijwillig zijn risico vergroten zonder er iets voor terug te krijgen?
Maar welk alternatief heb je eigenlijk? Uw opties zijn vaak beperkt en vanuit het perspectief van de verhuurder is dit een voorstel met een laag risico. Het is dan ook een algemene verwachting dat zij u zullen vragen om als borg aan te blijven.
Wat is een onderhuur?
Bij een onderleaseovereenkomst zijn er in wezen twee verschillende huurovereenkomsten van toepassing:
- Lease 1 — de huurovereenkomst tussen de verhuurder en u (de hoofdhuurovereenkomst).
- Lease 2 — de huurovereenkomst tussen u en de koper (de onderhuur).
Het is vermeldenswaard dat de meeste leaseovereenkomsten deze kwestie expliciet behandelen en subleasing vaak verbieden. Om hier doorheen te komen, moet u uw huurovereenkomst zorgvuldig doornemen, waarbij u bijzondere aandacht besteedt aan eventuele clausules met de titel ‘Overdracht en onderverhuur’.
Het primaire scenario waarin een onderhuur een rol kan spelen, is wanneer u een deel van de verkoopprijs financiert. Terwijl u uw huurovereenkomst met de verhuurder onderhoudt, behoudt u volledige toegangsrechten tot het onroerend goed. Dit kan voordelig zijn, omdat u meer controle heeft totdat de volledige betaling is ontvangen.
Wat is het gekste verhaal dat je hebt gehoord over de overdracht van een huurcontract?
Geloof het of niet, in sommige huurovereenkomsten staat een clausule waarin staat dat de verhuurder recht heeft op de helft van de verkoopopbrengst wanneer het bedrijf van eigenaar verandert. Het klinkt misschien ongelooflijk, maar ik ben dergelijke gevallen tegengekomen. Idealiter zou in de clausule moeten worden vastgelegd dat de verhuurder recht heeft op de helft van de “erfpachtwaarde” of op de helft van de opbrengst die aan de waarde van het huurcontract wordt toegerekend. Ik ben echter situaties tegengekomen waarin verhuurders erop stonden de helft van de volledige verkoopprijs van het bedrijf . In één geval heeft de bedrijfseigenaar de zaak voor de rechter gebracht, maar nadat hij een flinke $30.000 aan advocaatkosten had uitgegeven , moest hij uiteindelijk toegeven.
Het is van cruciaal belang om uw huurovereenkomst grondig door te nemen, of beter nog, deze door een ervaren adviseur te laten onderzoeken om er zeker van te zijn dat er geen grote problemen op de loer liggen. Helaas ben ik ook getuige geweest van gevallen waarin verhuurders op onredelijke wijze weigerden een huurovereenkomst toe te wijzen, vaak zonder een gerechtvaardigde reden naar mijn mening.
Zijn er kosten verbonden aan het overdragen van de huurovereenkomst?
Af en toe kan een vergoeding van $ 500 tot $ 1.000 van toepassing zijn, hoewel het exacte bedrag van staat tot staat kan verschillen. Deze vergoeding wordt doorgaans als redelijk beschouwd, aangezien het proces van het toewijzen van een huurovereenkomst enige inspanning van de verhuurder kan vergen, ondanks dat het hem geen direct financieel gewin oplevert.
Wat kan ik doen om ervoor te zorgen dat de verhuurder de huurovereenkomst overdraagt?
Neem aan het begin van het proces contact op met uw verhuurder en informeer hem over uw voornemen om uw bedrijf te verkopen . Informeer naar de prioriteiten van de verhuurder voor een nieuwe huurder, zoals hun ervaring, kredietwaardigheid en financiële stabiliteit.
Zodra u een potentiële koper heeft geïdentificeerd, begeleidt u deze proactief om zich aan te passen aan de eisen van de verhuurder. Help de koper bij het opstellen van een aantrekkelijk cv, het opstellen van een robuust financieel overzicht , het aanpakken van eventuele kredietproblemen en het op de meest gunstig mogelijke manier presenteren aan de verhuurder. Deze proactieve aanpak vergroot de kans op het verkrijgen van de goedkeuring van de verhuurder en effent de weg naar een succesvolle huuroverdracht.
Hoe wordt omgegaan met de borg?
Meestal houdt de verhuurder uw borgsom in, terwijl de koper u dit bedrag terugbetaalt. Dit gestroomlijnde proces elimineert de noodzaak voor de verhuurder om uw aanbetaling terug te betalen en vervolgens een afzonderlijke aanbetaling van de koper te innen, waardoor wat anders twee afzonderlijke transacties zouden zijn, wordt vereenvoudigd.