De huurovereenkomst overdragen bij verkoop of aankoop van een bedrijf

Locatie, locatie, locatie.

Deze bekende stelregel geldt niet alleen voor de waarde van woningen, maar is ook van groot belang in de zakenwereld. Het negeren van dit cruciale aspect kan uw verkoop in gevaar brengen.

, naast de financiële situatie, een van de twee grootste struikelblokken vormen bij de verkoop van uw bedrijf

Daarom is het essentieel, zowel financieel als met het oog op een succesvolle verkoop, om de overdracht van uw huurcontract correct af te handelen. In dit artikel geven we een stapsgewijze handleiding voor dit proces, inclusief wanneer u uw verhuurder moet benaderen en wat u kunt verwachten met betrekking tot uw borgsom in het kader van de verkoop van uw bedrijf. We bespreken ook diverse aspecten waar u wellicht nog niet aan hebt gedacht.

Het ideale moment om te beginnen is nu..

Wanneer moet ik contact opnemen met mijn verhuurder om hem te laten weten dat ik mijn bedrijf verkoop?

Vroegtijdig handelen is uw beste bondgenoot. Verhuurders stellen het zeer op prijs als ondernemers proactief hun verkoopintentie tijdig kenbaar maken . Helaas heb ik al vaak meegemaakt dat verkopers hun verhuurders pas een paar dagen voor de overdracht met dit nieuws , met als gevolg dat de overdracht van het huurcontract werd geweigerd. Door ruim van tevoren contact op te nemen met uw verhuurder, verkleint u niet alleen dit risico, maar geeft u potentiële kopers ook de zekerheid dat uw verhuurder akkoord gaat met de transactie.

Moet de verhuurder de overdracht van de huurovereenkomst aan de koper niet goedkeuren?

Niet per se. Het is essentieel om uw huurovereenkomst zorgvuldig door te nemen, aangezien deze kwestie daar doorgaans expliciet in is opgenomen. In veel rechtsgebieden zijn er ook wettelijke bepalingen die de overdracht van huurcontracten regelen, waarbij een veelvoorkomende bepaling is dat verhuurders de overdracht van het huurcontract niet "zonder redelijke reden mogen weigeren".

De kernvraag draait vaak om de definitie van wat als " onredelijk " kan worden beschouwd – een vraag die soms net zo ongrijpbaar aanvoelt als een raadsel van 25.000 dollar (of meer, afhankelijk van de juridische kosten).

Verhuurders hebben de mogelijkheid om een ​​huuroverdracht aan te vechten, en de redenen daarvoor kunnen verschillen. Het is daarom in uw eigen belang om duidelijke communicatie en overeenstemming met uw verhuurder te bereiken voordat u veel tijd en moeite investeert in de verkoop van uw bedrijf. Een rechtszaak is in dergelijke gevallen zelden kosteneffectief; het bereiken van een wederzijds voordelige overeenkomst is doorgaans de verstandigere weg.

Wat is een "overdracht" van de huurovereenkomst?

Bij een overdracht van de huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst overgedragen aan de koper, terwijl u borg blijft staan. Of dit gunstig is, hangt af van uw perspectief:

• Het is een positieve uitkomst als u een deel van de verkoopprijs financiert, omdat u dan de mogelijkheid heeft om het bedrijf terug te vorderen als de koper in gebreke blijft.
• Dit kan echter problematisch zijn, omdat u in geval van wanbetaling door de koper waarschijnlijk aansprakelijk zult worden gesteld.

Vanuit het perspectief van de verhuurder had het huurcontract bij aanvang waarschijnlijk een specifieke looptijd, meestal tussen de twee en vijf jaar. Wanneer u het bedrijf verkoopt , behoudt de verhuurder uw naam op het huurcontract en voegt hij de naam van de koper toe. In de meeste gevallen blijft u als "borgsteller" vermeld staan, wat in feite betekent dat u nog steeds verantwoordelijk bent voor het huurcontract, zij het met beperkte rechten.

Waarom doet de huisbaas dit?

Waarom zouden ze dat doen? Waarom zou de verhuurder willens en wetens zijn risico vergroten zonder daar iets voor terug te krijgen?

Maar welk alternatief heb je eigenlijk? Je opties zijn vaak beperkt en vanuit het perspectief van de verhuurder is het een risicoarme optie. Daarom is het een gangbare verwachting dat ze je zullen vragen om als borgsteller te blijven.

Wat is een onderhuurcontract?

Bij een onderhuurovereenkomst zijn er in feite twee afzonderlijke huurovereenkomsten van toepassing:

• Huurovereenkomst 1 — de huurovereenkomst tussen de verhuurder en u (de hoofdhuurovereenkomst).
• Huurovereenkomst 2 — de huurovereenkomst tussen u en de koper (de onderhuur).

Het is belangrijk om te weten dat de meeste huurovereenkomsten dit expliciet regelen en onderverhuur vaak verbieden. Om hiermee om te gaan, dient u uw huurovereenkomst zorgvuldig door te lezen en in het bijzonder te letten op clausules met de titel "Overdracht en onderverhuur"

Een onderverhuur kan vooral van pas komen wanneer u een deel van de verkoopprijs financiert. Zolang u uw huurcontract met de verhuurder behoudt, behoudt u het volledige recht op toegang tot de woning. Dit kan voordelig zijn, omdat u hierdoor meer controle heeft totdat de volledige betaling is ontvangen.

Wat is het meest bizarre verhaal dat je ooit hebt gehoord over de overdracht van een huurcontract?

Geloof het of niet, in sommige huurcontracten staat een clausule die bepaalt dat de verhuurder recht heeft op de helft van de verkoopopbrengst wanneer het bedrijf van eigenaar wisselt. Het klinkt misschien ongelooflijk, maar ik ben dergelijke gevallen tegengekomen. Idealiter zou de clausule moeten specificeren dat de verhuurder recht heeft op de helft van de "huurwaarde" of de helft van de opbrengst die aan de huurwaarde is toe te schrijven. Ik ben echter situaties tegengekomen waarin verhuurders erop stonden de helft van de volledige verkoopprijs van het bedrijf . In één geval stapte de bedrijfseigenaar naar de rechter, maar na een flinke som van $30.000 aan advocaatkosten te hebben uitgegeven , moest hij uiteindelijk toegeven.

Het is cruciaal om uw huurovereenkomst grondig door te nemen, of beter nog, deze door een ervaren adviseur te laten controleren om er zeker van te zijn dat er geen grote problemen in verborgen zitten. Helaas heb ik ook gevallen meegemaakt waarin verhuurders onredelijk weigerden een huurovereenkomst over te dragen, vaak zonder een gerechtvaardigde reden naar mijn mening.

Zijn er kosten verbonden aan het overdragen van de huurovereenkomst?

Soms kan er een vergoeding van $500 tot $1.000 in rekening worden gebracht, hoewel het exacte bedrag per staat kan verschillen. Deze vergoeding wordt doorgaans als redelijk beschouwd, aangezien het overdragen van een huurcontract enige inspanning van de verhuurder vergt, ook al levert het hem geen direct financieel voordeel op.

Wat kan ik doen om ervoor te zorgen dat de verhuurder het huurcontract overdraagt?

Neem zo vroeg mogelijk contact op met uw verhuurder en laat hem of haar weten dat u uw bedrijf wilt verkopen . Informeer naar de prioriteiten van de verhuurder bij de keuze van een nieuwe huurder, zoals ervaring, kredietwaardigheid en financiële stabiliteit.

Zodra u een potentiële koper heeft gevonden, begeleid hem of haar dan proactief bij het voldoen aan de eisen van de verhuurder. Help de koper bij het opstellen van een overtuigend cv, het voorbereiden van een solide financiële verklaring , het aanpakken van eventuele kredietproblemen en het zich zo gunstig mogelijk presenteren aan de verhuurder. Deze proactieve aanpak vergroot de kans op goedkeuring van de verhuurder en maakt een succesvolle overdracht van het huurcontract mogelijk.

Hoe wordt de borgsom afgehandeld?

Normaal gesproken houdt de verhuurder uw borgsom in, terwijl de koper dit bedrag aan u terugbetaalt. Dit gestroomlijnde proces elimineert de noodzaak voor de verhuurder om uw borg terug te betalen en vervolgens een aparte borgsom van de koper te innen, waardoor twee afzonderlijke transacties worden vereenvoudigd.