Cession du bail lors de la vente ou de l'achat d'un fonds de commerce
Emplacement, emplacement, emplacement.
Ce principe bien connu s'applique non seulement à la valeur des maisons, mais revêt également une importance considérable dans le monde des affaires. Négliger cet aspect crucial peut compromettre votre vente.
Le contrat de location joue un rôle essentiel dans le processus de vente et peut constituer l'un des deux principaux obstacles lors de la vente de votre entreprise , l'autre étant votre situation financière.
C’est pourquoi il est essentiel, tant financièrement que pour la réussite de la vente, de gérer correctement la cession ou le transfert de votre bail. Cet article vous propose un guide étape par étape pour mener à bien ce processus, notamment en vous indiquant quand contacter votre propriétaire et en vous informant sur les modalités relatives à votre dépôt de garantie dans le cadre de la vente de votre entreprise. Nous aborderons également de nombreux aspects que vous n’avez peut-être pas encore envisagés.
Le moment idéal pour commencer, c'est maintenant…
Quand dois-je contacter mon propriétaire pour l'informer que je vends mon entreprise ?
Anticiper est votre meilleur atout. Les propriétaires apprécient grandement les chefs d'entreprise proactifs qui les informent à l'avance de leur intention de vendre . Malheureusement, j'ai constaté que de nombreux vendeurs annoncent cette nouvelle seulement quelques jours avant la signature, ce qui entraîne le refus du transfert du bail. Prendre contact avec votre propriétaire bien à l'avance permet non seulement de limiter ce risque, mais aussi de rassurer les acheteurs potentiels quant à l'accord et au bon déroulement de la transaction.
Le propriétaire n'est-il pas tenu d'approuver le transfert du bail à l'acheteur ?
Pas nécessairement. Il est essentiel d'examiner attentivement votre contrat de bail, car il aborde généralement cette question de manière explicite. Dans de nombreuses juridictions, régissent également les cessions de bail, une disposition courante stipulant que les propriétaires ne peuvent pas « refuser sans motif valable la cession du bail ».
La question clé consiste souvent à définir ce qui constitue un comportement « déraisonnable » – une question qui peut parfois sembler aussi insaisissable qu’une énigme à 25 000 $ (ou plus, selon les frais juridiques).
Les propriétaires ont la possibilité de contester les cessions de bail, et leurs motifs peuvent varier. Il est donc dans votre intérêt d'établir une communication claire et de vous entendre avec votre propriétaire avant d'investir beaucoup de temps et d'efforts dans la vente de votre entreprise. Dans ce genre de situation, les litiges sont rarement rentables ; parvenir à un accord mutuellement avantageux est généralement la solution la plus judicieuse.
Qu’est-ce qu’une « cession » de bail ?
En cas de cession de bail, celui-ci est transféré à l'acquéreur, tandis que vous restez garant. Le caractère avantageux ou non de cette opération dépend de votre point de vue
- C'est un résultat positif si vous financez une partie du prix de vente, car cela vous donne la possibilité de récupérer l' entreprise si l'acheteur fait défaut.
- Cependant, cela peut poser problème car, en cas de défaut de paiement du bail par l'acheteur , vous risquez d'être tenu responsable.
Du point de vue du propriétaire, lors de la signature initiale du bail, celui-ci comportait probablement une durée précise, généralement de deux à cinq ans. Lors de la vente de votre entreprise , le propriétaire conserve votre nom sur le bail et y ajoute celui de l'acheteur. Dans la plupart des cas, vous êtes maintenu en tant que « caution », ce qui signifie que vous restez responsable du bail, bien que vos droits soient limités.
Pourquoi le propriétaire fait-il cela ?
Pourquoi le feraient-ils ? Pourquoi le propriétaire augmenterait-il volontairement son exposition sans rien obtenir en échange ?
Mais quelle alternative avez-vous réellement ? Vos options sont souvent limitées, et du point de vue du propriétaire, c’est une proposition peu risquée. Par conséquent, il est fréquent qu’il vous demande de rester garant.
Qu'est-ce qu'une sous-location ?
Dans un contrat de sous-location, il y a essentiellement deux baux distincts en jeu :
- Bail 1 — le bail entre le propriétaire et vous (le bail principal).
- Bail 2 — le bail entre vous et l’acheteur (le sous-bail).
Il est important de noter que la plupart des contrats de location abordent explicitement cette question et interdisent souvent la sous-location. Pour vous y retrouver, examinez attentivement votre bail, en portant une attention particulière à toute clause intitulée « Cession et sous-location »
Le principal cas où la sous-location peut s'avérer utile est celui du financement d'une partie du prix d'achat. En conservant votre bail avec le propriétaire, vous gardez l'accès complet au bien. Cela peut être avantageux, car vous gardez le contrôle jusqu'au paiement intégral.
Quelle est l'histoire la plus folle que vous ayez entendue concernant un transfert de bail ?
Croyez-le ou non, certains contrats de bail contiennent une clause stipulant que le propriétaire a droit à la moitié du produit de la vente lors du transfert de l' entreprise . Cela peut paraître incroyable, mais j'ai déjà rencontré de tels cas. Idéalement, la clause devrait préciser que le propriétaire a droit à la moitié de la « valeur du bail » ou à la moitié du produit de la vente lié à la valeur du bail. Or, j'ai constaté des situations où des propriétaires ont insisté pour recevoir la moitié du prix de vente total de l' entreprise . Dans un cas précis, le propriétaire a porté l'affaire devant les tribunaux, mais après avoir dépensé la somme considérable de 30 000 $ en frais , il a finalement dû céder.
Il est essentiel d'examiner attentivement votre contrat de location ou, mieux encore, de le faire examiner par un conseiller afin de s'assurer qu'il ne recèle aucun problème majeur. Malheureusement, j'ai également constaté des cas où des propriétaires ont refusé sans raison valable de céder un bail, souvent sans motif légitime à mon avis.
Y a-t-il des frais pour céder le bail ?
Des frais de 500 $ à 1 000 $ peuvent parfois s'appliquer, le montant exact variant d'un État à l'autre. Ces frais sont généralement jugés raisonnables, étant donné que la cession d'un bail peut représenter un certain effort pour le propriétaire, même si elle ne lui procure aucun avantage financier direct.
Que puis-je faire pour m'assurer que le propriétaire cèdera le bail ?
Dès le début du processus, prenez contact avec votre propriétaire pour l'informer de votre intention de vendre votre entreprise . Renseignez-vous sur ses critères de sélection pour un nouveau locataire, notamment son expérience, sa solvabilité et sa stabilité financière.
Une fois un acheteur potentiel identifié, accompagnez-le activement pour qu'il réponde aux exigences du propriétaire. Aidez-le à rédiger un CV percutant, à préparer un bilan financier solide , à régler tout problème de crédit et à se présenter au propriétaire sous son meilleur jour. Cette démarche proactive augmente les chances d'obtenir l'accord du propriétaire et facilite le transfert du bail.
Comment est géré le dépôt de garantie ?
En règle générale, le propriétaire conserve votre dépôt de garantie, tandis que l'acheteur vous le rembourse. Ce processus simplifié évite au propriétaire de vous rembourser votre dépôt puis d'en percevoir un autre auprès de l'acheteur, ce qui simplifie deux transactions distinctes.
