Cession du bail lors de la vente ou de l'achat d'un fonds de commerce

Emplacement, emplacement, emplacement.

Ce mantra bien connu s’applique non seulement à la valeur des maisons, mais a également un poids important dans le monde des entreprises. Négliger cet aspect critique peut mettre en péril votre vente.

Le contrat de location joue un rôle central dans le processus de vente et peut être l'une des deux principales pierres d'achoppement lors de la vente de votre entreprise , l'autre étant vos finances.

C'est pourquoi il est essentiel, tant financièrement que pour réussir la vente, de gérer correctement la cession ou le transfert de votre bail. Dans cet article, nous fournissons un guide étape par étape sur la façon de naviguer dans ce processus, y compris quand contacter votre propriétaire et à quoi s'attendre concernant votre dépôt de garantie dans le contexte de la vente de votre entreprise. Nous aborderons également de nombreux aspects que vous n’avez peut-être pas encore envisagés.

Le moment idéal pour se lancer, c’est maintenant…

Quand dois-je contacter mon propriétaire et lui faire savoir que je vends mon entreprise ?

Une action précoce est votre meilleur allié. Les propriétaires apprécient grandement les propriétaires d'entreprise proactifs qui préviennent à l'avance leur intention de vendre . Malheureusement, j'ai vu de nombreux vendeurs surprendre leurs propriétaires avec cette nouvelle quelques jours seulement avant la clôture, entraînant des refus de transfert de bail. Prendre contact avec votre propriétaire longtemps à l'avance atténue non seulement ce risque, mais rassure également les acheteurs potentiels sur le fait que votre propriétaire est d'accord et aligné sur le plan de transaction.

Le propriétaire ne doit-il pas approuver le transfert du bail à l'acheteur ?

Pas nécessairement. Il est essentiel d’examiner attentivement votre contrat de location, car il aborde généralement explicitement cette question. Les lois des États dans de nombreuses juridictions régissent également les cessions de bail, avec une disposition courante selon laquelle les propriétaires ne peuvent pas « refuser de manière déraisonnable la cession du bail ».

La question clé tourne souvent autour de la définition de ce qui est considéré comme « déraisonnable » – une question qui peut parfois sembler aussi insaisissable qu’une énigme de 25 000 $ (ou plus, selon les frais juridiques).

Les propriétaires ont la possibilité de contester les transferts de bail, et leurs raisons peuvent varier. Par conséquent, il est dans votre intérêt d’établir une communication claire et un alignement avec votre propriétaire avant d’investir beaucoup de temps et d’efforts dans la vente de votre entreprise. Les litiges s’avèrent rarement rentables dans de tels scénarios ; parvenir à un accord mutuellement avantageux est généralement la voie la plus sage à suivre.

Qu’est-ce qu’une « cession » de bail ?

Dans un scénario de cession, le bail est transféré à l'acheteur, tandis que vous continuez à jouer le rôle de garant. Que cela soit favorable ou non dépend de votre point de vue :

• C'est un résultat positif si vous financez une partie du prix de vente, car cela vous donne la possibilité de récupérer l' entreprise en cas de défaillance de l'acheteur.
• Cependant, cela peut être problématique car en cas de défaut de l'acheteur au bail , vous risquez d'être tenu responsable.

Du point de vue du propriétaire, lorsque vous avez initialement signé le bail, celui-ci avait probablement une durée précise, généralement de deux à cinq ans. Lorsque vous vendez l'entreprise , le propriétaire conserve votre nom sur le bail tout en ajoutant le nom de l'acheteur. Dans la plupart des cas, vous êtes retenu comme « garant », ce qui signifie essentiellement que vous êtes toujours responsable du bail, bien qu'avec des droits limités.

Pourquoi le propriétaire fait-il cela ?

Pourquoi le feraient-ils ? Pourquoi le propriétaire devrait-il volontairement accroître sa visibilité sans rien gagner en échange ?

Mais quelle alternative avez-vous réellement ? Vos options sont souvent limitées et, du point de vue du propriétaire, il s'agit d'une proposition à faible risque. Par conséquent, on s’attend généralement à ce qu’ils vous demandent de rester garant.

Qu'est-ce qu'une sous-location ?

Dans un accord de sous-location, il y a essentiellement deux baux distincts en jeu :

• Bail 1 — le bail entre le propriétaire et vous (le bail principal).
• Bail 2 — le bail entre vous et l'acheteur (la sous-location).

Il convient de noter que la plupart des contrats de location abordent explicitement cette question et interdisent souvent la sous-location. Pour vous y retrouver, examinez attentivement votre bail, en accordant une attention particulière à toute clause intitulée « Cession et sous-location ».

Le principal scénario dans lequel une sous-location peut entrer en jeu est celui où vous financez une partie du prix de vente. En maintenant votre bail avec le propriétaire, vous conservez tous les privilèges d’accès à la propriété. Cela peut être avantageux, vous offrant un plus grand contrôle jusqu’à ce que le paiement intégral soit reçu.

Quelle est l’histoire la plus folle que vous ayez entendue concernant le transfert d’un bail ?

Croyez-le ou non, dans certains contrats de location, il existe une clause stipulant que le propriétaire a droit à la moitié du produit de la vente lorsque l' entreprise change de mains. Cela peut paraître incroyable, mais j'ai rencontré de tels cas. Idéalement, la clause devrait préciser que le propriétaire a droit à la moitié de la « valeur locative » ou à la moitié du produit attribué à la valeur du bail. Cependant, j'ai rencontré des situations où les propriétaires insistaient pour recevoir la moitié du prix de vente total de l' entreprise . Dans un cas, le propriétaire de l'entreprise a porté l'affaire devant les tribunaux, mais après avoir dépensé 30 000 $ en honoraires , il a finalement dû céder.

Il est essentiel d’examiner minutieusement votre contrat de location ou, mieux encore, de le faire examiner par un conseiller pour s’assurer qu’il ne présente aucun problème majeur. Malheureusement, j'ai également été témoin de cas où des propriétaires ont refusé de manière déraisonnable de céder un bail, souvent sans motif justifiable à mon avis.

Y a-t-il des frais pour céder le bail ?

Parfois, des frais allant de 500 $ à 1 000 $ peuvent s'appliquer, bien que le montant exact puisse différer d'un État à l'autre. Ces frais sont généralement jugés raisonnables, étant donné que le processus de cession d'un bail peut nécessiter un certain effort de la part du propriétaire, même s'il ne lui rapporte aucun gain financier direct.

Que puis-je faire pour m'assurer que le propriétaire cédera le bail ?

Prenez contact avec votre propriétaire dès le début du processus, en l'informant de votre intention de vendre votre entreprise . Renseignez-vous sur les priorités du propriétaire pour un nouveau locataire, telles que son expérience, sa solvabilité et sa stabilité financière.

Une fois que vous avez identifié un acheteur potentiel, guidez-le de manière proactive pour qu'il s'aligne sur les exigences du propriétaire. Aidez l'acheteur à rédiger un curriculum vitae convaincant, à préparer un état financier solide , à résoudre tout problème de crédit et à se présenter au propriétaire de la manière la plus favorable possible. Cette approche proactive augmente les chances d'obtenir l'approbation du propriétaire et de faciliter le passage à un transfert de bail réussi.

Comment se déroule le dépôt de garantie ?

Habituellement, le propriétaire conserve votre dépôt de garantie, tandis que l'acheteur vous rembourse ce montant. Ce processus simplifié élimine la nécessité pour le propriétaire de rembourser votre caution, puis de collecter une caution distincte auprès de l'acheteur, simplifiant ainsi ce qui serait autrement deux transactions distinctes.