Transferarea contractului de închiriere la vânzarea sau cumpărarea unei afaceri
Locație, locație, locație.
Această mantră binecunoscută se aplică nu doar valorii locuințelor, ci are o pondere semnificativă și în lumea afacerilor. Neglijarea acestui aspect critic vă poate pune în pericol vânzarea.
Contractul de leasing joacă un rol esențial în procesul de vânzare și poate fi unul dintre cele două principale obstacole în vânzarea afacerii , celălalt fiind situația financiară.
De aceea, este esențial, atât din punct de vedere financiar, cât și din punct de vedere al unei vânzări reușite, să gestionați corect cesiunea sau transferul contractului de închiriere. În acest articol, vă oferim un ghid pas cu pas despre cum să navigați prin acest proces, inclusiv când să contactați proprietarul și la ce să vă așteptați în ceea ce privește depozitul de garanție în contextul vânzării afacerii dumneavoastră. De asemenea, vom acoperi multe aspecte pe care poate nu le-ați luat încă în considerare.
Momentul ideal pentru a începe este chiar acum…
Când ar trebui să contactez proprietarul și să-l anunț că îmi vând afacerea?
Acțiunea timpurie este cel mai bun aliat al tău. Proprietarii apreciază foarte mult antreprenorii proactivi care își anunță în avans intenția de a vinde . Din păcate, am văzut numeroși vânzători care și-au surprins proprietarii cu această veste cu doar câteva zile înainte de încheierea tranzacției, ceea ce a dus la refuzuri ale transferului de contract de închiriere. Inițierea contactului cu proprietarul din timp nu numai că atenuează acest risc, dar îi asigură și pe potențialii cumpărători că proprietarul este de acord și aliniat cu planul tranzacției.
Nu trebuie proprietarul să aprobe transferul contractului de închiriere către cumpărător?
Nu neapărat. Este esențial să revizuiți cu atenție contractul de închiriere, deoarece acesta abordează de obicei această problemă în mod explicit. Legislația statală din multe jurisdicții reglementează, de asemenea, cesiunile de închiriere, o prevedere comună fiind că proprietarii nu pot „reține în mod nerezonabil cesiunea contractului de închiriere”.
Întrebarea cheie se învârte adesea în jurul definirii a ceea ce se califică drept „ nerezonabil ” – o întrebare care poate părea uneori la fel de evazivă ca o ghicitoare de 25.000 de dolari (sau mai mult, în funcție de costurile judiciare).
Proprietarii au opțiunea de a contesta transferurile de contract de închiriere, iar motivele lor pot varia. Prin urmare, este în interesul dumneavoastră să stabiliți o comunicare clară și o aliniere cu proprietarul înainte de a investi timp și efort considerabil în vânzarea afacerii dumneavoastră. Litigiul se dovedește rareori rentabil în astfel de scenarii; ajungerea la un acord reciproc avantajos este de obicei calea mai înțeleaptă de urmat.
Ce este o „cesiune” a contractului de leasing?
Într-un scenariu de cesiune, contractul de leasing este transferat cumpărătorului, în timp ce dumneavoastră continuați să fiți garant. Dacă acest lucru este favorabil sau nu depinde de perspectiva dumneavoastră:
- Este un rezultat pozitiv dacă finanțați o parte din prețul de vânzare, deoarece vă oferă opțiunea de a recupera afacerea în cazul în care cumpărătorul nu își achită obligațiile.
- Totuși, poate fi problematic, deoarece, în cazul neachitării contractului de leasing de către cumpărător , este probabil să fiți tras la răspundere.
Din punctul de vedere al proprietarului, atunci când ați semnat inițial contractul de închiriere, acesta avea probabil o durată specifică, de obicei între doi și cinci ani. Când vindeți afacerea , proprietarul vă păstrează numele în contractul de închiriere, adăugând în același timp numele cumpărătorului. În majoritatea cazurilor, sunteți păstrat ca „garant”, ceea ce înseamnă, în esență, că sunteți în continuare responsabil pentru contractul de închiriere, deși cu drepturi limitate.
De ce face proprietarul asta?
De ce ar face-o? De ce ar trebui proprietarul să-și mărească de bunăvoie expunerea fără a obține nimic în schimb?
Dar ce alternativă aveți cu adevărat? Opțiunile dumneavoastră sunt adesea limitate, iar din perspectiva proprietarului, este o propunere cu risc scăzut. Prin urmare, este o așteptare obișnuită ca aceștia să vă solicite să rămâneți ca garant.
Ce este o subînchiriere?
Într-un contract de subînchiriere, există în esență două contracte de închiriere distincte:
- Contract de închiriere 1 — contractul de închiriere dintre proprietar și dumneavoastră (contractul principal de închiriere).
- Contractul de închiriere 2 — contractul de închiriere dintre dumneavoastră și cumpărător (subînchirierea).
Este demn de remarcat faptul că majoritatea contractelor de închiriere abordează în mod explicit această problemă și adesea interzic subînchirierea. Pentru a înțelege acest aspect, examinați cu atenție contractul de închiriere, acordând o atenție deosebită oricărei clauze intitulate „Cesiune și subînchiriere”
Principalul scenariu în care poate intra în joc o subînchiriere este atunci când finanțați o parte din prețul de vânzare. Pe măsură ce vă mențineți contractul de închiriere cu proprietarul, vă păstrați privilegiile de acces deplin la proprietate. Acest lucru poate fi avantajos, oferindu-vă un control mai mare până la primirea plății integrale.
Care este cea mai nebunească poveste pe care ai auzit-o despre transferul unui contract de închiriere?
Credeți sau nu, în unele contracte de leasing există o clauză care prevede că proprietarul are dreptul la jumătate din veniturile din vânzare atunci când afacerea își schimbă proprietarul. Poate părea incredibil, dar am întâlnit astfel de cazuri. În mod ideal, clauza ar trebui să specifice că proprietarul are dreptul la jumătate din „valoarea leasingului” sau la jumătate din veniturile atribuite valorii contractului de leasing. Cu toate acestea, am întâlnit situații în care proprietarii au insistat să primească jumătate din prețul total de vânzare al afacerii . Într-un caz, proprietarul afacerii a adus problema în instanță, dar după ce a cheltuit 30.000 de dolari pe onorarii , a trebuit în cele din urmă să cedeze.
Este esențial să revizuiți cu atenție contractul de închiriere sau, și mai bine, să apelați la un consultant pentru a vă asigura că nu există probleme majore ascunse în acesta. Din păcate, am fost martor și la cazuri în care proprietarii au refuzat în mod nerezonabil să cesioneze un contract de închiriere, adesea fără un motiv justificabil, în opinia mea.
Există vreo taxă pentru cesionarea contractului de leasing?
Ocazional, se poate aplica o taxă cuprinsă între 500 și 1.000 de dolari, deși suma exactă poate diferi de la stat la stat. Această taxă este de obicei considerată rezonabilă, având în vedere că procesul de cesionare a unui contract de închiriere poate implica un anumit efort din partea proprietarului, chiar dacă nu îi aduce niciun câștig financiar direct.
Ce pot face pentru a mă asigura că proprietarul va cesiona contractul de închiriere?
Inițiați contactul cu proprietarul încă de la începutul procesului, informându-l despre intenția dumneavoastră de a vinde afacerea . Întrebați despre prioritățile proprietarului pentru un nou chiriaș, cum ar fi experiența, bonitatea și stabilitatea financiară.
După ce ați identificat un potențial cumpărător, îndrumați-l în mod proactiv pentru a se alinia cerințelor proprietarului. Asistență acordată cumpărătorului pentru a-și crea un CV convingător, a pregăti o situație financiară solidă , a aborda orice probleme de credit și a se prezenta proprietarului în cel mai favorabil mod posibil. Această abordare proactivă sporește probabilitatea de a obține aprobarea proprietarului și de a facilita transferul cu succes al contractului de închiriere.
Cum se gestionează depozitul de garanție?
De obicei, proprietarul reține garanția, în timp ce cumpărătorul vă rambursează această sumă. Acest proces simplificat elimină necesitatea ca proprietarul să vă ramburseze garanția și apoi să colecteze o garanție separată de la cumpărător, simplificând ceea ce altfel ar fi două tranzacții separate.
