Transferarea contractului de închiriere la vânzarea sau cumpărarea unei afaceri

Locație, locație, locație.

Această mantră binecunoscută se aplică nu numai valorii casei, ci are și o greutate semnificativă în lumea afacerilor. Neglijarea acestui aspect critic vă poate pune în pericol vânzarea.

Contractul de închiriere joacă un rol esențial în procesul de vânzare și poate fi unul dintre cele două obstacole majore atunci când vă vindeți afacerea , celălalt fiind situația financiară.

De aceea este esențial, atât din punct de vedere financiar, cât și din punct de vedere al unei vânzări reușite, să gestionați corect cesiunea sau transferul contractului dvs. de închiriere. În acest articol, vă oferim un ghid pas cu pas despre cum să navigați în acest proces, inclusiv când să vă adresați proprietarului și la ce să vă așteptați în ceea ce privește depozitul de garanție în contextul vânzării afacerii dvs. De asemenea, vom acoperi multe aspecte pe care poate nu le-ați luat în considerare încă.

Momentul ideal pentru a începe este chiar acum...

Când ar trebui să-mi contactez proprietarul și să-i anunț că îmi vând afacerea?

Acțiunea timpurie este cel mai bun aliat al tău. Proprietarii apreciază foarte mult proprietarii de afaceri proactivi care anunță în prealabil intenția lor de a vinde. Din păcate, am văzut numeroși vânzători surprinzând proprietarii lor cu această știre cu doar câteva zile înainte de închidere, ceea ce a dus la refuzul transferului de închiriere. Inițierea contactului cu proprietarul dumneavoastră cu mult timp în avans nu numai că atenuează acest risc, ci îi asigură și pe potențialii cumpărători că proprietarul dumneavoastră este la bord și este aliniat cu planul tranzacției.

Proprietarul nu trebuie să aprobe transferul contractului de închiriere către cumpărător?

Nu neaparat. Este esențial să revizuiți cu atenție contractul de închiriere, deoarece de obicei abordează această problemă în mod explicit. Legile de stat din multe jurisdicții guvernează, de asemenea, cesiunile de închiriere, o prevedere comună fiind aceea că proprietarii nu pot „reține în mod nerezonabil cesionarea contractului de închiriere”.

Întrebarea cheie se învârte adesea în jurul definirii a ceea ce se califică drept „ nerezonabil ” – o întrebare care poate fi uneori la fel de evazivă ca o ghicitoare de 25.000 de dolari (sau mai mult, în funcție de costurile legale).

Proprietarii au opțiunea de a contesta transferurile de închiriere, iar motivele lor pot varia. Prin urmare, este în interesul dvs. să stabiliți o comunicare clară și o aliniere cu proprietarul înainte de a investi mult timp și efort în vânzarea afacerii dvs. Litigiile se dovedesc rareori rentabile în astfel de scenarii; ajungerea la un acord reciproc avantajos este de obicei calea mai înțeleaptă înainte.

Ce este o „cesiune” a contractului de închiriere?

Într-un scenariu de cesiune, contractul de închiriere este transferat cumpărătorului, în timp ce tu continuați ca garant. Dacă acest lucru este favorabil sau nu, depinde de perspectiva dvs.:

• Este un rezultat pozitiv dacă finanțați o parte din prețul de vânzare, deoarece vă oferă opțiunea de a revendica afacerea în cazul în care cumpărătorul nu este în stare de plată.
• Cu toate acestea, poate fi problematic, deoarece, în cazul în care cumpărătorul nu a închiriat închirierea, este posibil să fiți tras la răspundere.

Din punctul de vedere al proprietarului, atunci când ați semnat inițial contractul de închiriere, acesta avea probabil un termen specific, de obicei de doi până la cinci ani. Când vindeți afacerea, proprietarul vă păstrează numele pe contract de închiriere în timp ce adaugă numele cumpărătorului. În cele mai multe cazuri, sunteți reținut ca „garant”, ceea ce înseamnă în esență că sunteți în continuare responsabil pentru închiriere, deși cu drepturi limitate.

De ce face proprietarul asta?

De ce ar face-o? De ce ar trebui proprietarul să-și sporească de bunăvoie expunerea fără a câștiga nimic în schimb?

Dar ce alternativă ai cu adevărat? Opțiunile tale sunt adesea limitate și, din perspectiva proprietarului, este o propunere cu risc scăzut. Prin urmare, este o așteptare comună ca ei să vă solicite să rămâneți ca garant.

Ce este un subînchiriere?

Într-un aranjament de subînchiriere, există în esență două contracte de leasing distincte în joc:

• Lease 1 — contractul de închiriere dintre proprietar și dvs. (închirierea principală).
• Lease 2 — contractul de închiriere dintre dumneavoastră și cumpărător (subînchiriere).

Este de remarcat faptul că majoritatea contractelor de închiriere abordează în mod explicit această problemă și adesea interzic subînchirierea. Pentru a naviga în acest sens, examinați cu atenție contractul de închiriere, acordând o atenție deosebită oricărei clauze intitulate „Ceziune și subînchiriere”.

Scenariul principal în care poate intra în joc un subînchiriere este atunci când finanțați o parte din prețul de vânzare. Pe măsură ce vă mențineți contractul de închiriere cu proprietarul, vă păstrați privilegiile de acces complete la proprietate. Acest lucru poate fi avantajos, oferindu-vă un control mai mare până la primirea plății integrale.

Care este cea mai nebunească poveste pe care ai auzit-o despre transferul unui contract de închiriere?

Credeți sau nu, în unele contracte de închiriere, există o clauză care spune că proprietarul are dreptul la jumătate din veniturile vânzării atunci când afacerea își schimbă mâinile. Poate părea incredibil, dar am întâlnit astfel de cazuri. În mod ideal, clauza ar trebui să specifice că proprietarul are dreptul la jumătate din „valoarea locației” sau jumătate din veniturile atribuite valorii contractului de închiriere. Cu toate acestea, am întâlnit situații în care proprietarii au insistat să primească jumătate din întregul preț de vânzare al afacerii. Într-un caz, proprietarul afacerii a dus problema în instanță, dar după ce a cheltuit 30.000 de dolari în onorarii de avocați, a trebuit în cele din urmă să cedeze.

Este esențial să vă revizuiți în detaliu contractul de închiriere sau, mai bine, să solicitați un consilier cu experiență să îl examineze pentru a vă asigura că nu există probleme majore. Din păcate, am asistat și la cazuri în care proprietarii au refuzat în mod nerezonabil să cedeze un contract de închiriere, adesea fără o cauză justificată în opinia mea.

Există o taxă pentru atribuirea contractului de închiriere?

Ocazional, se poate aplica o taxă cuprinsă între 500 USD și 1.000 USD, deși suma exactă poate diferi de la stat la stat. Această taxă este de obicei considerată rezonabilă, având în vedere că procesul de atribuire a unui contract de închiriere poate presupune un efort din partea proprietarului, în ciuda faptului că nu le aduce niciun câștig financiar direct.

Ce pot face pentru a mă asigura că proprietarul va ceda contractul de închiriere?

Inițiați contactul cu proprietarul dvs. de la începutul procesului, informându-l despre intenția dvs. de a vă vinde afacerea. Întrebați-vă despre prioritățile proprietarului pentru un nou chiriaș, cum ar fi experiența, solvabilitatea și stabilitatea financiară.

Odată ce ați identificat un potențial cumpărător, ghidați-l în mod proactiv să se alinieze la cerințele proprietarului. Ajutați cumpărătorul să întocmească un CV convingător, să pregătească o situație financiară solidă, să rezolve orice probleme legate de credit și să se prezinte proprietarului în cel mai favorabil mod posibil. Această abordare proactivă sporește probabilitatea de a obține aprobarea proprietarului și de a netezi calea către un transfer de închiriere cu succes.

Cum se gestionează depozitul de garanție?

De obicei, proprietarul vă păstrează depozitul de garanție, în timp ce cumpărătorul vă rambursează această sumă. Acest proces simplificat elimină necesitatea ca proprietarul să vă ramburseze depozitul și apoi să colecteze un depozit separat de la cumpărător, simplificând ceea ce altfel ar fi două tranzacții separate.