Prenos najema pri prodaji ali nakupu podjetja

Lokacija, lokacija, lokacija.

Ta dobro znana mantra ne velja le za vrednost nepremičnin, temveč ima veliko težo tudi v poslovnem svetu. Zanemarjanje tega ključnega vidika lahko ogrozi vašo prodajo.

Najemna pogodba igra ključno vlogo v prodajnem procesu in je lahko ena od dveh glavnih ovir pri prodaji vašega podjetja , druga pa so vaše finance.

Zato je ključnega pomena, tako finančno kot z vidika uspešne prodaje, da pravilno izvedete prenos ali odstop najemne pogodbe. V tem članku vam ponujamo podroben vodnik o tem, kako se znajti v tem postopku, vključno s tem, kdaj se obrniti na najemodajalca in kaj lahko pričakujete glede varščine v kontekstu prodaje vašega podjetja. Obravnavali bomo tudi številne vidike, ki jih morda še niste upoštevali.

Idealen čas za začetek je zdaj…

Kdaj naj stopim v stik z najemodajalcem in ga obvestim, da prodajam svoje podjetje?

Zgodnje ukrepanje je vaš najboljši zaveznik. Najemodajalci zelo cenijo proaktivne lastnike podjetij, ki vnaprej obvestijo o svoji nameri prodaje . Žal sem bil priča številnim prodajalcem, ki so svoje najemodajalce presenetili s to novico le nekaj dni pred sklenitvijo posla, kar je povzročilo zavrnitev prenosa najemne pogodbe. Če z najemodajalcem stopite v stik dovolj zgodaj, to tveganje ne le zmanjšate, temveč tudi potencialne kupce prepričate, da je vaš najemodajalec na voljo in da se strinja z načrtom transakcije.

Ali najemodajalec ne mora odobriti prenosa najemne pogodbe na kupca?

Ni nujno. Bistveno je, da skrbno pregledate svojo najemno pogodbo, saj to zadevo običajno izrecno obravnava. Zakoni zveznih držav v mnogih jurisdikcijah urejajo tudi prenos najemnih pravic, pri čemer je skupna določba, da najemodajalci ne morejo "nerazumno zadržati prenosa najemne pogodbe".

Ključno vprašanje se pogosto vrti okoli opredelitve, kaj se šteje za » nerazumno « – vprašanje, ki se včasih zdi tako izmuzljivo kot uganka v vrednosti 25.000 dolarjev (ali več, odvisno od sodnih stroškov).

Najemodajalci imajo možnost izpodbijati prenos najemnih pogodb, razlogi za to pa so lahko različni. Zato je v vašem interesu, da pred vlaganjem obsežnega časa in truda v prodajo svojega podjetja vzpostavite jasno komunikacijo in usklajenost z najemodajalcem. V takšnih primerih se sodni spor le redko izkaže za stroškovno učinkovit; običajno je modrejša pot naprej doseči obojestransko koristen sporazum.

Kaj je "dodelitev" najemne pogodbe?

V primeru prenosa terjatve se najemna pogodba prenese na kupca, vi pa ostanete porok. Ali je to ugodno ali ne, je odvisno od vašega stališča:

• Pozitiven izid je, če financirate del prodajne cene, saj vam daje možnost, da podjetje ponovno prevzamete, če kupec ne izpolni obveznosti.
• boste v primeru neplačila najemne pogodbe s strani kupca

Z vidika najemodajalca je bila ob prvotnem podpisu najemne pogodbe verjetno določena dobo, ki je običajno trajala od dveh do petih let. Ko prodate podjetje , najemodajalec obdrži vaše ime na najemni pogodbi, hkrati pa doda ime kupca. V večini primerov ostanete »porok«, kar v bistvu pomeni, da ste še vedno odgovorni za najemno pogodbo, čeprav z omejenimi pravicami.

Zakaj najemodajalec to počne?

Zakaj bi? Zakaj bi najemodajalec prostovoljno povečal njihovo izpostavljenost, ne da bi v zameno kaj pridobil?

Toda kakšno alternativo imate v resnici? Vaše možnosti so pogosto omejene in z vidika najemodajalca gre za nizko tvegan posel. Zato je običajno pričakovati, da vas bodo prosili, da ostanete kot porok.

Kaj je podnajem?

V podnajemni pogodbi gre v bistvu za dve različni najemni pogodbi:

• Najemna pogodba 1 – najemna pogodba med najemodajalcem in vami (glavna najemna pogodba).
• Najemna pogodba 2 – najemna pogodba med vami in kupcem (podnajemna pogodba).

Omeniti velja, da večina najemnih pogodb to zadevo izrecno obravnava in pogosto prepoveduje podnajem. Da bi se v tem znašli, natančno preglejte svojo najemno pogodbo in bodite še posebej pozorni na vse klavzule z naslovom »Prenos in podnajem«

Glavni scenarij, v katerem lahko pride v poštev podnajem, je, ko financirate del prodajne cene. Medtem ko ohranjate najemno pogodbo z najemodajalcem, ohranite polne pravice dostopa do nepremičnine. To je lahko prednost, saj vam omogoča večji nadzor, dokler ne prejmete celotnega plačila.

Katera je najbolj nora zgodba, ki ste jo slišali v zvezi s prenosom najemne pogodbe?

Verjeli ali ne, v nekaterih najemnih pogodbah je klavzula, ki določa, da je najemodajalec upravičen do polovice izkupička od prodaje, ko podjetje zamenja lastnika. Morda se sliši neverjetno, vendar sem se srečal že s takimi primeri. V idealnem primeru bi klavzula določala, da je najemodajalec upravičen do polovice "vrednosti najemne pogodbe" ali polovice izkupička, ki se pripisuje vrednosti najemne pogodbe. Vendar sem naletel na situacije, ko so najemodajalci vztrajali pri prejemu polovice celotne prodajne cene podjetja . stroške porabil kar 30.000 dolarjev , na koncu popustiti.

Ključnega pomena je, da temeljito pregledate svojo najemno pogodbo ali, še bolje, da jo pregleda izkušen svetovalec , da se prepričate, da v njej ni večjih težav. Žal sem bil priča tudi primerom, ko so najemodajalci neupravičeno zavrnili dodelitev najemne pogodbe, po mojem mnenju pogosto brez upravičenega razloga.

Ali je za prenos najemne pogodbe potrebno plačati pristojbino?

Občasno se lahko zaračuna pristojbina od 500 do 1000 dolarjev, čeprav se natančen znesek lahko razlikuje od države do države. Ta pristojbina se običajno šteje za razumno, saj postopek prenosa najemne pogodbe lahko najemodajalcu povzroči nekaj truda, čeprav mu ne prinaša nobene neposredne finančne koristi.

Kaj lahko storim, da zagotovim, da bo najemodajalec dodelil najemno pogodbo?

Že na začetku postopka stopite v stik z najemodajalcem in ga obvestite o svoji nameri prodaje podjetja . Pozanimajte se o najemodajalčevih prioritetah pri nakupu novega najemnika, kot so izkušnje, kreditna sposobnost in finančna stabilnost.

Ko najdete potencialnega kupca, ga proaktivno vodite, da se uskladi z zahtevami najemodajalca. Pomagajte kupcu pri pripravi prepričljivega življenjepisa, pripravi zanesljivega finančnega poročila , reševanju morebitnih kreditnih težav in predstavitvi najemodajalcu na najugodnejši možen način. Ta proaktivni pristop poveča verjetnost pridobitve odobritve najemodajalca in olajša pot do uspešnega prenosa najemne pogodbe.

Kako se ravna z varščino?

Običajno najemodajalec obdrži vašo varščino, kupec pa vam ta znesek povrne. Ta poenostavljen postopek odpravlja potrebo, da najemodajalec vrne vašo varščino in nato od kupca pobere ločeno varščino, kar poenostavlja transakcijo, ki bi sicer bila dve ločeni.