Trasferimento del contratto di locazione in caso di vendita o acquisto di un'attività

Posizione, posizione, posizione.

Questo noto mantra non si applica solo al valore immobiliare, ma ha un peso significativo anche nel mondo degli affari. Trascurare questo aspetto fondamentale può compromettere la vendita del tuo immobile.

Il contratto di locazione svolge un ruolo fondamentale nel processo di vendita e può rappresentare uno dei due principali ostacoli nella vendita della tua attività , l'altro sono gli aspetti finanziari.

Ecco perché è fondamentale, sia dal punto di vista finanziario che in termini di successo della vendita, gestire correttamente la cessione o il trasferimento del contratto di locazione. In questo articolo, forniamo una guida passo passo su come affrontare questo processo, incluso quando contattare il locatore e cosa aspettarsi in merito al deposito cauzionale nel contesto della vendita della propria attività. Affronteremo anche molti aspetti che potresti non aver ancora considerato.

Il momento ideale per iniziare è adesso..

Quando dovrei contattare il mio padrone di casa e comunicargli che sto vendendo la mia attività?

Agire tempestivamente è il tuo miglior alleato. I proprietari apprezzano molto gli imprenditori proattivi che forniscono un preavviso della loro intenzione di vendere . Purtroppo, ho visto numerosi venditori sorprendere i loro proprietari con questa notizia pochi giorni prima della chiusura, con conseguente rifiuto del trasferimento del contratto di locazione. Iniziare a contattare il proprietario con largo anticipo non solo riduce questo rischio, ma rassicura anche i potenziali acquirenti sul fatto che il proprietario è a bordo e in linea con il piano della transazione.

Il locatore non è tenuto ad approvare il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente?

Non necessariamente. È essenziale esaminare attentamente il contratto di locazione, poiché in genere affronta esplicitamente questo aspetto. Le leggi statali di molte giurisdizioni regolano anche le cessioni dei contratti di locazione, con una disposizione comune che prevede che i locatori non possano "rifiutare irragionevolmente la cessione del contratto di locazione".

La questione chiave spesso ruota attorno alla definizione di cosa si qualifica come " irragionevole ", una questione che a volte può sembrare sfuggente come un indovinello da 25.000 dollari (o più, a seconda delle spese legali).

I locatori hanno la possibilità di contestare i trasferimenti di locazione, e le loro motivazioni possono variare. Pertanto, è nel tuo interesse stabilire una comunicazione chiara e un allineamento con il locatore prima di investire tempo e sforzi nella vendita della tua attività. In tali scenari, un contenzioso raramente si rivela conveniente; raggiungere un accordo reciprocamente vantaggioso è in genere la strada più saggia da seguire.

Che cosa è una “cessione” del contratto di locazione?

In uno scenario di cessione, il contratto di locazione viene trasferito all'acquirente, mentre tu continui a fungere da garante. La convenienza o meno di questa soluzione dipende dal tuo punto di vista:

• È un risultato positivo se si finanzia una parte del prezzo di vendita, poiché si ha la possibilità di recuperare l' attività se l'acquirente è inadempiente.
• Tuttavia, può essere problematico perché, in caso di inadempienza del contratto di locazione da parte dell'acquirente , è probabile che tu venga ritenuto responsabile.

Dal punto di vista del locatore, quando hai firmato inizialmente il contratto di locazione, probabilmente aveva una durata specifica, in genere da due a cinque anni. Quando vendi l'attività , il locatore mantiene il tuo nome sul contratto di locazione, aggiungendo quello dell'acquirente. Nella maggior parte dei casi, sei nominato "garante", il che significa essenzialmente che sei ancora responsabile del contratto di locazione, sebbene con diritti limitati.

Perché il proprietario fa questo?

Perché mai dovrebbero? Perché il proprietario dovrebbe volontariamente aumentare la propria esposizione senza ottenere nulla in cambio?

Ma quali alternative hai davvero? Le opzioni sono spesso limitate e, dal punto di vista del locatore, si tratta di una proposta a basso rischio. Pertanto, è normale aspettarsi che ti chieda di rimanere come garante.

Che cosa è un subaffitto?

In un accordo di sublocazione, sono essenzialmente in gioco due contratti di locazione distinti:

• Contratto di locazione 1 : il contratto di locazione tra il locatore e te (contratto di locazione principale).
• Contratto di locazione 2 : il contratto di locazione tra te e l'acquirente (sublocazione).

Vale la pena notare che la maggior parte dei contratti di locazione affronta esplicitamente questo aspetto e spesso vieta la sublocazione. Per orientarsi in questa situazione, è necessario esaminare attentamente il contratto di locazione, prestando particolare attenzione a qualsiasi clausola intitolata "Cessione e sublocazione"

Lo scenario principale in cui può entrare in gioco un subaffitto è quando si finanzia una parte del prezzo di vendita. Mantenendo il contratto di locazione con il locatore, si mantiene il pieno accesso all'immobile. Questo può essere vantaggioso, offrendo un maggiore controllo fino al ricevimento del pagamento completo.

Qual è la storia più assurda che hai sentito riguardo al trasferimento di un contratto di locazione?

Che ci crediate o no, in alcuni contratti di locazione c'è una clausola che stabilisce che il locatore ha diritto alla metà del ricavato della vendita quando l' attività cambia proprietario. Potrebbe sembrare incredibile, ma ho incontrato casi simili. Idealmente, la clausola dovrebbe specificare che il locatore ha diritto alla metà del "valore di locazione" o alla metà del ricavato attribuito al valore del contratto di locazione. Tuttavia, mi sono imbattuto in situazioni in cui i locatori insistevano per ricevere metà dell'intero prezzo di vendita dell'attività . In un caso, il proprietario dell'attività ha portato la questione in tribunale, ma dopo aver speso ben 30.000 dollari in spese , alla fine ha dovuto cedere.

È fondamentale esaminare attentamente il contratto di locazione o, meglio ancora, farlo esaminare da un consulente per assicurarsi che non vi siano problemi gravi nascosti. Purtroppo, ho anche assistito a casi in cui i proprietari si sono rifiutati irragionevolmente di cedere un contratto di locazione, spesso senza una causa giustificabile, a mio avviso.

È previsto un costo per la cessione del contratto di locazione?

Occasionalmente, potrebbe essere applicata una commissione che va da $ 500 a $ 1.000, sebbene l'importo esatto possa variare da stato a stato. Questa commissione è generalmente ritenuta ragionevole, considerando che il processo di assegnazione di un contratto di locazione può comportare un certo impegno da parte del locatore, pur non generando alcun guadagno finanziario diretto.

Cosa posso fare per assicurarmi che il locatore ceda il contratto di locazione?

Contatta il tuo locatore fin dall'inizio del processo, informandolo della tua intenzione di vendere la tua attività . Informati sulle sue priorità per un nuovo inquilino, come la sua esperienza, la sua solvibilità e la sua stabilità finanziaria.

Una volta identificato un potenziale acquirente, guidatelo proattivamente affinché si allinei alle esigenze del locatore. Aiutatelo a creare un curriculum accattivante, a preparare un solido rendiconto finanziario , a risolvere eventuali problemi di credito e a presentarsi al locatore nel modo più favorevole possibile. Questo approccio proattivo aumenta le probabilità di ottenere l'approvazione del locatore e facilita il percorso verso un trasferimento di locazione di successo.

Come viene gestito il deposito cauzionale?

Di solito, il locatore trattiene il deposito cauzionale, mentre l'acquirente rimborsa l'importo corrispondente. Questa procedura semplificata elimina la necessità per il locatore di rimborsare il deposito e poi riscuotere un deposito separato dall'acquirente, semplificando quelle che altrimenti sarebbero due transazioni distinte.