Trasferimento del contratto di locazione in caso di vendita o acquisto di un'attività
Posizione, posizione, posizione.
Questo noto mantra non si applica solo ai valori della casa, ma ha un peso significativo anche nel mondo delle imprese. Trascurare questo aspetto critico può mettere a repentaglio la tua vendita.
Il contratto di locazione svolge un ruolo fondamentale nel processo di vendita e può essere uno dei due principali ostacoli quando si vende la propria attività , l'altro sono i dati finanziari.
Ecco perché è fondamentale, sia dal punto di vista finanziario che per il successo della vendita, gestire correttamente la cessione o il trasferimento del contratto di locazione. In questo articolo, forniamo una guida passo passo su come affrontare questo processo, incluso quando rivolgersi al proprietario e cosa aspettarsi riguardo al deposito cauzionale nel contesto della vendita della propria attività. Tratteremo anche molti aspetti che potresti non aver ancora considerato.
Il momento ideale per iniziare è proprio adesso…
Quando dovrei contattare il mio proprietario e fargli sapere che sto vendendo la mia attività?
L’azione tempestiva è il tuo miglior alleato. I proprietari apprezzano molto gli imprenditori proattivi che avvisano in anticipo della loro intenzione di vendere. Sfortunatamente, ho visto numerosi venditori sorprendere i loro proprietari con questa notizia solo pochi giorni prima della chiusura, con conseguente rifiuto del trasferimento del contratto di locazione. Avviare un contatto con il proprietario con largo anticipo non solo mitiga questo rischio, ma rassicura anche i potenziali acquirenti che il proprietario è d'accordo e in linea con il piano della transazione.
Il locatore non deve approvare il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente?
Non necessariamente. È essenziale rivedere attentamente il contratto di locazione, poiché in genere affronta questo problema in modo esplicito. In molte giurisdizioni le leggi statali regolano anche le cessioni di locazione, con una disposizione comune secondo cui i proprietari non possono “rifiutare irragionevolmente la cessione del contratto di locazione”.
La questione chiave spesso ruota attorno alla definizione di ciò che si qualifica come “ irragionevole ” – una domanda che a volte può sembrare sfuggente quanto un enigma da 25.000 dollari (o più, a seconda delle spese legali).
I proprietari hanno la possibilità di contestare i trasferimenti di locazione e le loro ragioni possono variare. Pertanto, è nel tuo interesse stabilire una comunicazione chiara e un allineamento con il proprietario prima di investire tempo e sforzi nella vendita della tua attività. Il contenzioso raramente si rivela economicamente vantaggioso in tali scenari; raggiungere un accordo reciprocamente vantaggioso è in genere la strada più saggia da seguire.
Cos'è la “cessione” del contratto di locazione?
In uno scenario di cessione, il contratto di locazione viene trasferito all'acquirente, mentre tu continui a fungere da garante. Che questo sia favorevole o meno dipende dal tuo punto di vista:
- È un risultato positivo se stai finanziando una parte del prezzo di vendita, poiché ti dà la possibilità di reclamare l'attività se l'acquirente è inadempiente.
- Tuttavia, può essere problematico perché in caso di inadempienza del contratto di locazione da parte dell'acquirente, è probabile che tu sia ritenuto responsabile.
Dal punto di vista del proprietario, quando hai firmato inizialmente il contratto di locazione, probabilmente aveva una durata specifica, in genere compresa tra due e cinque anni. Quando vendi l'attività, il proprietario mantiene il tuo nome sul contratto di locazione aggiungendo il nome dell'acquirente. Nella maggior parte dei casi, vieni mantenuto come "garante", il che significa essenzialmente che sei ancora responsabile del contratto di locazione, anche se con diritti limitati.
Perché il padrone di casa fa questo?
Perché dovrebbero? Perché il proprietario dovrebbe aumentare volontariamente la propria esposizione senza guadagnare nulla in cambio?
Ma quale alternativa hai davvero? Le tue opzioni sono spesso limitate e, dal punto di vista del proprietario, è una proposta a basso rischio. Quindi, è un'aspettativa comune che ti chiedano di rimanere come garante.
Cos'è un subaffitto?
In un accordo di sublocazione, ci sono essenzialmente due contratti di locazione distinti in gioco:
- Leasing 1 : il contratto di locazione tra te e il proprietario (il contratto di locazione principale).
- Leasing 2 : il contratto di locazione tra te e l'acquirente (il subaffitto).
Vale la pena notare che la maggior parte dei contratti di locazione affrontano esplicitamente questa questione e spesso vietano il sublocazione. Per navigare in questo, rivedi attentamente il tuo contratto di locazione, prestando particolare attenzione a qualsiasi clausola intitolata "Cessione e subaffitto".
Lo scenario principale in cui può entrare in gioco un subaffitto è quando si finanzia una parte del prezzo di vendita. Mantenendo il contratto di locazione con il proprietario, mantieni tutti i privilegi di accesso alla proprietà. Questo può essere vantaggioso, poiché ti offre un maggiore controllo fino al ricevimento del pagamento completo.
Qual è la storia più folle che hai sentito riguardante il trasferimento di un contratto di locazione?
Che tu ci creda o no, in alcuni contratti di locazione c'è una clausola che stabilisce che il proprietario ha diritto alla metà del ricavato della vendita quando l'azienda cambia di mano. Potrebbe sembrare incredibile, ma ho riscontrato casi del genere. Idealmente, la clausola dovrebbe specificare che il proprietario ha diritto alla metà del “valore del bene di locazione” o alla metà del ricavo attribuito al valore del contratto di locazione. Tuttavia, mi sono imbattuto in situazioni in cui i proprietari insistevano per ricevere la metà dell'intero prezzo di vendita dell'attività. In un caso, l’imprenditore ha portato la questione in tribunale, ma dopo aver speso ben 30.000 dollari in spese legali, alla fine ha dovuto cedere.
È fondamentale rivedere attentamente il contratto di locazione o, meglio ancora, farlo esaminare da un consulente esperto per assicurarsi che non vi siano grossi problemi in agguato al suo interno. Purtroppo ho anche assistito a casi in cui i proprietari si sono rifiutati irragionevolmente di cedere un contratto di locazione, spesso senza una causa giustificabile a mio parere.
C'è un canone per cedere il contratto di locazione?
Occasionalmente, può essere applicata una commissione compresa tra $ 500 e $ 1.000, sebbene l'importo esatto possa variare da stato a stato. Questo compenso è generalmente ritenuto ragionevole, considerando che il processo di cessione del contratto di locazione può comportare un certo sforzo da parte del proprietario, pur non apportandogli alcun guadagno finanziario diretto.
Cosa posso fare per assicurarmi che il proprietario ceda il contratto di locazione?
Avvia il contatto con il tuo proprietario all'inizio del processo, informandolo della tua intenzione di vendere la tua attività. Informarsi sulle priorità del proprietario per un nuovo inquilino, come la sua esperienza, affidabilità creditizia e stabilità finanziaria.
Una volta identificato un potenziale acquirente, guidalo in modo proattivo affinché si allinei ai requisiti del proprietario. Assistere l'acquirente nella creazione di un curriculum convincente, nella preparazione di un rendiconto finanziario solido, nella risoluzione di eventuali problemi di credito e nel presentarsi al proprietario nel modo più favorevole possibile. Questo approccio proattivo aumenta la probabilità di ottenere l'approvazione del proprietario e di agevolare il percorso verso un trasferimento di locazione di successo.
Come viene gestito il deposito cauzionale?
Di solito, il proprietario trattiene il deposito cauzionale, mentre l'acquirente ti rimborsa tale importo. Questo processo semplificato elimina la necessità per il proprietario di rimborsare il deposito e quindi riscuotere un deposito separato dall'acquirente, semplificando quelle che altrimenti sarebbero due transazioni separate.