Transferir el contrato de arrendamiento al vender o comprar un negocio
Ubicación, ubicación, ubicación.
Este conocido mantra no solo se aplica al valor de las viviendas, sino que también tiene un peso significativo en el mundo empresarial. Descuidar este aspecto crucial puede poner en riesgo su venta.
El contrato de arrendamiento juega un papel fundamental en el proceso de venta y puede ser uno de los dos principales obstáculos a la hora de vender su negocio , siendo el otro sus finanzas.
Por eso es fundamental, tanto a nivel financiero como para una venta exitosa, gestionar correctamente la cesión o transferencia de su contrato de arrendamiento. En este artículo, le ofrecemos una guía paso a paso sobre cómo llevar a cabo este proceso, incluyendo cuándo contactar a su arrendador y qué esperar con respecto a su depósito de garantía al vender su negocio. También abordaremos muchos aspectos que quizás aún no haya considerado.
El momento ideal para empezar es ahora mismo…
¿Cuándo debo comunicarme con mi propietario y hacerle saber que estoy vendiendo mi negocio?
La acción temprana es su mejor aliado. Los propietarios valoran mucho a los empresarios proactivos que notifican con antelación su intención de vender . Desafortunadamente, he visto a muchos vendedores sorprender a sus propietarios con esta noticia tan solo unos días antes del cierre, lo que resulta en rechazos de la transferencia del contrato de arrendamiento. Contactar con el propietario con suficiente antelación no solo mitiga este riesgo, sino que también asegura a los posibles compradores que el propietario está de acuerdo y alineado con el plan de la transacción.
¿El propietario no tiene que aprobar la cesión del contrato de arrendamiento al comprador?
No necesariamente. Es fundamental revisar detenidamente el contrato de arrendamiento, ya que suele abordar este asunto explícitamente. Las leyes estatales de muchas jurisdicciones también rigen las cesiones de arrendamiento, y una disposición común es que los arrendadores no pueden "denegar irrazonablemente la cesión del arrendamiento".
La pregunta clave a menudo gira en torno a definir qué se califica como “ irrazonable ”, una pregunta que a veces puede parecer tan esquiva como un acertijo de 25.000 dólares (o más, dependiendo de los costos legales).
Los arrendadores tienen la opción de impugnar las transferencias de arrendamiento, y sus motivos pueden variar. Por lo tanto, le conviene establecer una comunicación clara y un acuerdo con su arrendador antes de invertir mucho tiempo y esfuerzo en la venta de su negocio. Litigar rara vez resulta rentable en estos casos; llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso suele ser la mejor opción.
¿Qué es una “cesión” del contrato de arrendamiento?
En una cesión, el contrato de arrendamiento se transfiere al comprador, mientras que usted continúa como garante. Que esto sea favorable o no depende de su perspectiva:
- Es un resultado positivo si está financiando una parte del precio de venta, ya que le da la opción de recuperar el negocio si el comprador incumple.
- Sin embargo, puede ser problemático porque en caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del comprador , es probable que usted sea considerado responsable.
Desde la perspectiva del arrendador, cuando usted firmó el contrato de arrendamiento, probablemente tenía una duración específica, generalmente de dos a cinco años. Al vender el negocio , el arrendador conserva su nombre en el contrato, pero añade el del comprador. En la mayoría de los casos, usted es considerado "garante", lo que básicamente significa que sigue siendo responsable del contrato, aunque con derechos limitados.
¿Por qué hace esto el propietario?
¿Por qué lo harían? ¿Por qué el propietario estaría dispuesto a aumentar su exposición sin obtener nada a cambio?
Pero ¿qué alternativa tienes realmente? Tus opciones suelen ser limitadas y, desde la perspectiva del arrendador, es una propuesta de bajo riesgo. Por lo tanto, es común esperar que te pidan que permanezcas como avalista.
¿Qué es un subarrendamiento?
En un acuerdo de subarrendamiento, hay esencialmente dos contratos de arrendamiento distintos en juego:
- Contrato de arrendamiento 1 : el contrato de arrendamiento entre el propietario y usted (el contrato de arrendamiento principal).
- Arrendamiento 2 : el contrato de arrendamiento entre usted y el comprador (el subarrendamiento).
Cabe destacar que la mayoría de los contratos de arrendamiento abordan explícitamente este asunto y suelen prohibir el subarrendamiento. Para abordar este tema, revise detenidamente su contrato de arrendamiento, prestando especial atención a cualquier cláusula titulada "Cesión y subarrendamiento"
El principal escenario en el que un subarrendamiento puede ser efectivo es cuando se financia una parte del precio de venta. Al mantener el contrato de arrendamiento con el arrendador, se conservan todos los privilegios de acceso a la propiedad. Esto puede ser ventajoso, ya que le brinda mayor control hasta recibir el pago completo.
¿Cuál es la historia más loca que has escuchado relacionada con la transferencia de un contrato de arrendamiento?
Aunque parezca increíble, algunos contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que establece que el arrendador tiene derecho a la mitad de las ganancias de la venta cuando el negocio cambia de manos. Puede parecer increíble, pero me he encontrado con casos similares. Idealmente, la cláusula debería especificar que el arrendador tiene derecho a la mitad del "valor del arrendamiento" o la mitad de las ganancias atribuidas al valor del arrendamiento. Sin embargo, me he encontrado con situaciones en las que los arrendadores insistieron en recibir la mitad del precio total de venta del negocio . En una ocasión, el dueño del negocio llevó el asunto a los tribunales, pero después de gastar la considerable suma de $30,000 en honorarios , finalmente tuvo que ceder.
Es fundamental revisar a fondo su contrato de arrendamiento o, mejor aún, que lo examine un asesor para asegurarse de que no haya problemas importantes ocultos. Desafortunadamente, también he presenciado casos en los que los arrendadores se negaron irrazonablemente a ceder un contrato de arrendamiento, a menudo sin una causa justificada, en mi opinión.
¿Hay que pagar una tarifa por ceder el contrato de arrendamiento?
Ocasionalmente, se puede aplicar una tarifa de entre $500 y $1,000, aunque el monto exacto puede variar según el estado. Esta tarifa suele considerarse razonable, considerando que el proceso de cesión de un contrato de arrendamiento puede implicar cierto esfuerzo por parte del arrendador, a pesar de no generarle ninguna ganancia financiera directa.
¿Qué puedo hacer para garantizar que el propietario ceda el contrato de arrendamiento?
Contacte con su arrendador desde el inicio del proceso e infórmele de su intención de vender su negocio . Infórmese sobre sus prioridades para un nuevo inquilino, como su experiencia, solvencia y estabilidad financiera.
Una vez identificado un comprador potencial, oriéntelo proactivamente para que se ajuste a los requisitos del propietario. Ayúdelo a elaborar un currículum atractivo, preparar un estado financiero sólido , abordar cualquier problema de crédito y presentarse ante el propietario de la manera más favorable posible. Este enfoque proactivo aumenta la probabilidad de obtener la aprobación del propietario y facilita el proceso de transferencia del contrato de arrendamiento.
¿Cómo se maneja el depósito de seguridad?
Normalmente, el arrendador retiene su depósito de seguridad, mientras que el comprador le reembolsa este importe. Este proceso simplificado elimina la necesidad de que el arrendador reembolse su depósito y luego cobre un depósito aparte al comprador, simplificando lo que de otro modo serían dos transacciones separadas.
