Transferir el contrato de arrendamiento al vender o comprar un negocio

Ubicación, ubicación, ubicación.

Este conocido mantra se aplica no sólo al valor de las viviendas, sino que también tiene un peso significativo en el mundo de los negocios. Descuidar este aspecto crítico puede poner en peligro su venta.

El contrato de arrendamiento juega un papel fundamental en el proceso de venta y puede ser uno de los dos principales obstáculos a la hora de vender su negocio , el otro son sus finanzas.

Por eso es fundamental, tanto a nivel económico como de cara al éxito de la venta, gestionar correctamente la cesión o transmisión de tu contrato de arrendamiento. En este artículo, proporcionamos una guía paso a paso sobre cómo navegar este proceso, incluido cuándo acercarse a su arrendador y qué esperar con respecto a su depósito de seguridad en el contexto de la venta de su negocio. También cubriremos muchos aspectos que quizás aún no hayas considerado.

El momento ideal para empezar es ahora mismo…

¿Cuándo debo comunicarme con mi arrendador y hacerle saber que estoy vendiendo mi negocio?

La acción temprana es tu mejor aliado. Los propietarios aprecian mucho a los propietarios de negocios proactivos que notifican con anticipación su intención de vender. Desafortunadamente, he sido testigo de cómo numerosos vendedores sorprendieron a sus propietarios con esta noticia apenas unos días antes del cierre, lo que resultó en denegaciones de transferencias de arrendamiento. Iniciar el contacto con su arrendador con mucha anticipación no solo mitiga este riesgo sino que también asegura a los compradores potenciales que su arrendador está de acuerdo y alineado con el plan de la transacción.

¿No tiene que aprobar el arrendador la transferencia del contrato de arrendamiento al comprador?

No necesariamente. Es esencial revisar cuidadosamente su contrato de arrendamiento, ya que normalmente aborda este asunto de manera explícita. Las leyes estatales en muchas jurisdicciones también rigen las asignaciones de arrendamiento, con una disposición común que es que los propietarios no pueden “retener injustificadamente la cesión del contrato de arrendamiento”.

La pregunta clave a menudo gira en torno a definir qué se considera “ irrazonable ”, una pregunta que a veces puede parecer tan esquiva como un acertijo de 25.000 dólares (o más, dependiendo de los costos legales).

Los propietarios tienen la opción de impugnar las transferencias de arrendamiento y sus motivos pueden variar. Por lo tanto, le conviene establecer una comunicación clara y una alineación con su arrendador antes de invertir mucho tiempo y esfuerzo en vender su negocio. Los litigios rara vez resultan rentables en tales escenarios; llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso suele ser el camino más inteligente a seguir.

¿Qué es una “cesión” del contrato de arrendamiento?

En un escenario de cesión, el contrato de arrendamiento se transfiere al comprador, mientras que usted continúa como garante. Si esto es favorable o no depende de tu perspectiva:

• Es un resultado positivo si estás financiando una parte del precio de venta, ya que te da la opción de reclamar el negocio si el comprador incumple.
• Sin embargo, puede ser problemático porque, en caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del comprador, es probable que usted sea considerado responsable.

Desde el punto de vista del propietario, cuando firmó inicialmente el contrato de arrendamiento, probablemente tenía un plazo específico, que generalmente abarcaba de dos a cinco años. Cuando vende el negocio, el propietario conserva su nombre en el contrato de arrendamiento y agrega el nombre del comprador. En la mayoría de los casos, se le contrata como “garante”, lo que básicamente significa que sigue siendo responsable del contrato de arrendamiento, aunque con derechos limitados.

¿Por qué el propietario hace esto?

¿Por qué lo harían? ¿Por qué el propietario debería aumentar voluntariamente su exposición sin ganar nada a cambio?

¿Pero qué alternativa tienes realmente? Sus opciones suelen ser limitadas y, desde la perspectiva del propietario, es una propuesta de bajo riesgo. Por lo tanto, es una expectativa común que le soliciten que permanezca como garante.

¿Qué es un subarrendamiento?

En un acuerdo de subarrendamiento, existen esencialmente dos arrendamientos distintos en juego:

• Contrato de arrendamiento 1 : el contrato de arrendamiento entre el propietario y usted (el contrato de arrendamiento principal).
• Contrato de arrendamiento 2 : el contrato de arrendamiento entre usted y el comprador (el subarrendamiento).

Vale la pena señalar que la mayoría de los contratos de arrendamiento abordan explícitamente este asunto y a menudo prohíben el subarrendamiento. Para navegar esto, revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento, prestando especial atención a cualquier cláusula titulada "Cesión y subarrendamiento".

El escenario principal en el que puede entrar en juego un subarrendamiento es cuando se financia una parte del precio de venta. Al mantener su contrato de arrendamiento con el propietario, conserva todos los privilegios de acceso a la propiedad. Esto puede resultar ventajoso, ya que le permitirá tener un mayor control hasta recibir el pago completo.

¿Cuál es la historia más loca que has escuchado sobre la transferencia de un contrato de arrendamiento?

Lo creas o no, en algunos contratos de arrendamiento hay una cláusula que establece que el propietario tiene derecho a la mitad del producto de la venta cuando el negocio cambia de dueño. Puede parecer increíble, pero me he encontrado con casos así. Idealmente, la cláusula debería especificar que el propietario tiene derecho a la mitad del “valor del arrendamiento” o la mitad del producto atribuido al valor del arrendamiento. Sin embargo, me he encontrado con situaciones en las que los propietarios insistieron en recibir la mitad del precio total de venta del negocio. En un caso, el propietario del negocio llevó el asunto a los tribunales, pero después de gastar la considerable cantidad de 30.000 dólares en honorarios de abogados, finalmente tuvo que ceder.

Es fundamental revisar minuciosamente su contrato de arrendamiento o, mejor aún, hacer que un asesor experimentado lo examine para asegurarse de que no haya problemas importantes al acecho. Desafortunadamente, también he sido testigo de casos en los que los propietarios se negaron injustificadamente a ceder un contrato de arrendamiento, a menudo sin una causa justificable en mi opinión.

¿Hay algún cargo por ceder el contrato de arrendamiento?

Ocasionalmente, se puede aplicar una tarifa que oscila entre $500 y $1000, aunque el monto exacto puede variar de un estado a otro. Esta tarifa suele considerarse razonable, teniendo en cuenta que el proceso de cesión de un contrato de arrendamiento puede implicar cierto esfuerzo por parte del propietario, a pesar de no generarle ningún beneficio económico directo.

¿Qué puedo hacer para asegurarme de que el arrendador ceda el contrato de arrendamiento?

Inicie contacto con su arrendador al inicio del proceso, informándole de su intención de vender su negocio. Pregunte sobre las prioridades del propietario para un nuevo inquilino, como su experiencia, solvencia crediticia y estabilidad financiera.

Una vez que haya identificado a un comprador potencial, guíelo de manera proactiva para que se alinee con los requisitos del propietario. Ayude al comprador a elaborar un currículum convincente, preparar un estado financiero sólido, abordar cualquier problema crediticio y presentarse ante el propietario de la manera más favorable posible. Este enfoque proactivo aumenta la probabilidad de obtener la aprobación del propietario y allanar el camino hacia una transferencia de arrendamiento exitosa.

¿Cómo se maneja el depósito de seguridad?

Por lo general, el propietario retiene su depósito de seguridad, mientras que el comprador le reembolsa este monto. Este proceso simplificado elimina la necesidad de que el propietario le reembolse su depósito y luego cobre un depósito por separado al comprador, simplificando lo que de otro modo serían dos transacciones separadas.